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Trecho do Livro: Superdicas para Impulsionar Sua Carreira | Max Gehringer

Livros Superdicas Impulsionar Sua Carreira Max Gehringer BooksLivro: Superdicas para Impulsionar Sua Carreira

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Pra começo de conversa:

Existe uma fase na carreira em que algo parece que vai acontecer, mas ainda não aconteceu. Aquela fase em que você não é mais um iniciante, mas ainda não começou a ser, de fato, respeitado como sabe que pode – e quer – ser. Essa é uma fase vital em qualquer carreira.

Esse período corresponde, na vida biológica, ao que está entre a infância e a adolescência. No trabalho, é um tempo em que você ainda é tratado como se fosse criança, mas já é cobrado como se fosse adulto. Porém, é nessa fase que a empresa começa a decidir em quais funcionários vale a pena investir.

Se você está nessa fase, preste atenção aos cinco pontos que deve sempre observar. São cinco atitudes que não requerem prática nem investimento.

1. Não faça inimizades no trabalho; seu inimigo de hoje pode ser seu chefe amanhã.

2. Quando ouvir uma crítica a algum colega, não concorde nem discorde, apenas aponte algo positivo que o criticado tenha. Empresas gostam de quem consegue enxergar o lado bom das situações.

3. Se você apresentou um trabalho, e ele foi elogiado, tire uma cópia e guarde numa pasta. Essa pasta será o seu melhor currículo, e você um dia precisará dele.

4. Sempre peça conselhos a seu chefe direto; seu futuro na empresa começa pela aprovação dele.

5. Concentre-se nos resultados. Por mais boas idéias que você possa ter para melhorar a empresa, seu foco deve estar 100% no objetivo que lhe foi passado.

6. Preste atenção ao tipo de pessoa que é elogiada pelos superiores. Esses funcionários são os modelos internos de desempenho e de comportamento.

7. Jamais questione seu salário. Não peça mais dinheiro, peça mais oportunidades.

Você deve estar se perguntando: “Max, você não sabe contar? Você disse cinco pontos e mostrou sete!”. Como você pôde ver, foram dois pontos a mais que o prometido. E essa é a atitude mais importante: sempre procure entregar mais do que prometeu ou do que as pessoas lhe pedem. Isso é ter iniciativa.

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Para o alto! E avante!:

Em fevereiro de 1940, uma rádio norte-americana começou a transmitir o programa Superman. Bud Collyer emprestava sua voz ao super-herói toda vez que o Super-Homem, e o programa, iam ao ar. Collyer ficou conhecido pelo jargão “Para o alto! E avante!”, pois, por tratar-se de rádio, era a única forma de o ouvinte saber que o Super-Homem estava voando.

Quinze anos depois, tudo já tinha mudado de figura: o filme Os Dez Mandamentos havia ganhado um Oscar de efeitos especiais, principalmente por causa da cena em que o Mar Vermelho se abria, permitindo a passagem do povo de Israel, e logo em seguida se fechava, engolindo o exército do Egito. Esse truque de filmagem foi feito em absoluto segredo. O diretor Cecil B. de Mille jamais revelou os detalhes de sua criação porque, se outros diretores pudessem copiar o truque, ele perderia o encanto.

Hoje, um filme cheio de efeitos especiais, como Matrix, já vem acompanhado de um segundo filme, o making off, em que se explica como cada truque de filmagem foi feito.

O mercado de trabalho acompanhou essa tendência. Houve uma época em que uma pessoa valia pelo que só ela sabia. Chefes não explicavam nada para seus funcionários, porque, acreditava-se então, se o funcionário viesse a saber o que só o chefe sabia, iria se transformar em uma ameaça para o cargo do chefe, ou, quem sabe, revelaria os segredos da empresa para o concorrente quando mudasse de emprego.

Por trás dessa história, existe uma grande mudança de atitude. A lógica dos criadores de efeitos especiais do cinema é simples: um segredo é revelado. Aí, os concorrentes passam um ano tentando reproduzi-lo. Durante esse tempo, quem criou o efeito ganha um ano de vantagem para criar novos efeitos, assim, estará sempre à frente da concorrência. Hoje, para você ser bem-sucedido, precisa ensinar os outros a pescar. Porque, enquanto eles estiverem ocupados aprendendo a pescar, você já estará aprendendo a voar. Para o alto! E avante!

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Ei, chefe, tive uma idéia!:

As empresas apreciam funcionários criativos. Na realidade, querem que um profissional lógico tenha seus momentos de criatividade e que um profissional criativo tenha seus repentes de lógica. Mas a maioria dos funcionários acredita que é de fato criativa, embora reclame ter, na prática, poucas oportunidades para demonstrar essa criatividade.

O problema não é a falta de oportunidade, mas a maneira de criá-la. Pense em criatividade separando o conceito em três partes: conhecimento, curiosidade e imaginação. Primeiro, a pessoa criativa precisa conhecer muito bem todos os detalhes de um processo. Depois, precisa ter uma boa dose de curiosidade, que se resume numa pergunta: “Dá para fazer isso de outro jeito?”. E, finalmente, vem a imaginação, que é a maior dádiva do criativo. Ele vê o que os outros não enxergam.

Mas, normalmente, a coisa emperra já no primeiro passo: o conhecimento. Um chefe com vinte anos de experiência pode até não ter imaginação nem curiosidade, mas com certeza possui conhecimento. O que acontece é que as pessoas criativas já chegam apresentando ao chefe o terceiro passo: a solução criativa, que nasceu da imaginação. E é aí que trava. Ele primeiro precisa ser convencido de que o subordinado tem um conhecimento profundo do assunto, mas o subordinado insiste em pular essa etapa.

Então, sempre que for demonstrar uma idéia criativa, uma solução inovadora, em vez de chegar e dizer “Chefe, tive uma idéia!”, comece a conversar com ele sobre o processo. É chato, mas necessário. Depois, tente despertar a curiosidade dele para uma solução alternativa. Faça até o sacrifício de pedir sugestões, mesmo sabendo que não haverá nenhuma ou que, se houver, a probabilidade de serem ineficazes é enorme. Só aí apresente sua sugestão criativa.

Uma última coisinha: é claro que, se sua idéia for colocada em prática e der certo, é prudente exagerar os méritos do chefe. Essa é a maior garantia de que ele estará mais disposto a ouvir suas sugestões criativas no futuro.

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Chefe, chefe meu, há alguém melhor que eu?:

Há uma dezena de fatores que influem em uma carreira profissional. Mas a experiência prática mostra que o primeiro deles, em ordem de importância, é, sem dúvida, dar-se bem com o chefe. Todas as promoções ou são de iniciativa do chefe ou dependem da opinião dele. Por isso, aqui vão os dez mandamentos do bom relacionamento com o chefe:

1. Nunca falar mal do chefe — as orelhas do chefe são do tamanho de todas as paredes e de todos os corredores da empresa.

2. Nunca ofuscar o chefe — seja na roupa, seja no comportamento.

3. Jamais, nunca, em hipótese alguma, colocar a culpa no chefe — principalmente quando a culpa for dele.

4. Não assumir responsabilidades que são do chefe — se não existe um subchefe oficial, isso não significa que a função será de quem pegar primeiro.

5. Não tratar o chefe como amigo íntimo na frente de colegas ou de clientes.

6. Não interromper o chefe quando ele está falando — não é que chefes não gostem de ser interrompidos. É que eles detestam.

7. Nunca dizer “Chefe, temos um problema” — isso é o que se chama de delegar para cima. O chefe não quer problemas, quer soluções.

8. Jamais perguntar se um trabalho é urgente — se o chefe em pessoa pediu, então é muito urgente. Sempre.

9. Nunca dizer que cometeu um erro porque não entendeu bem o que o chefe tinha pedido — se o chefe fala em gótico, você precisa aprender gótico.

10. Nunca tentar explicar para os colegas alguma coisa que o chefe disse — chefes não apreciam o subordinado porta-voz. Se alguém tem dúvida, deve perguntar diretamente para o chefe.

Com certeza, depois de ler isso, você está pensando: “ah, meu chefe não merece tanta reverência porque ele é um péssimo chefe!”. Pode até ser verdade, mas não tem nada a ver a tomada com o focinho do porco. Se o chefe não aprendeu a ser chefe, isso não isenta você de aprender a ser subordinado. Pelo menos não até que seja chefe.

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Paixão e números:

Convivi com dois gerentes que compartilhavam da mesma visão sobre os negócios da empresa. Mas eles tinham comportamentos completamente opostos. Um deles era movido pela paixão. Era comovente ouvi-lo defender seus pontos de vista, porque ele se inflamava ao falar e, depois de cinco minutos de argumentação, convencia qualquer platéia. Já o outro não tinha um pingo dessa paixão, mas tinha algo que o primeiro não tinha: números. Nem bem o gerente apaixonado tinha terminado de falar, o gerente numérico abria uma planilha e passava cinco minutos mencionando dados concretos.

Obviamente, um não gostava do outro. Às vezes, um ganhava a discussão. Outras vezes, o outro ganhava. Demorou anos para ambos compreenderem que eles não eram adversários. Eram aliados. Quando os dois finalmente se juntaram, tudo ficou mais simples. Um providenciava os números, e o outro os defendia com paixão. Separados, eles provocavam conflitos. Juntos, convenciam qualquer um.

No trabalho, paixão é fundamental. Mas só ela não resolve. Paixão é uma palavra que, em sua origem, significava “sofrimento”. É por isso que a Paixão de Cristo ganhou esse nome. Não é porque Jesus amou, é porque ele sofreu. Pelo mesmo motivo, nas empresas, quem só tem paixão sofre, porque pode ser desmentido pelos números. E quem só tem números não apaixona ninguém, porque é monótono. Alexandre, o Grande, fazia belos discursos para seus soldados antes das batalhas. Sempre terminava falando de bravura, de coragem, e de paixão. Mas sempre começava o discurso mencionando que seu exército tinha milhares de homens a mais que o exército inimigo. Como Alexandre, o Grande, provou, com paixão é possível conquistar o mundo. Desde que essa paixão seja sustentada por números confiáveis.

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Áudio e Vídeo

TV LCD Sony Bravia de 40 polegadas

Gravador de DVD Panasonic com HD de 200 GB

Micro System Philips com USB e suporte para músicas em MP3 e WMA

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Brinquedos

Quebra-Cabeça 3D Locomotiva

Ferrari 250 GT

Pelúcia Sad Sam

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Câmera e Filmadora Digital

Câmera Digital Canon Powershot SD770 de 10 MP

Filmadora Digital JVC GZ-MG435 com HD de 30 GB

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CDs

Coleção Chico Buarque

Death Magnetic – Metallica

The Best of Radiohead – Radiohead

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DVDs

O Poderoso Chefão (Coleção Completa)

Seinfeld (Coleção Completa)

Cirque du Soleil (Coleção de Aniversário)

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Jogos para Computador

Crysis

SimCity 4

Fifa Soccer 2009

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Livros

A Sombra do Vento – Carlos Ruiz Zafón

O Mago – Fernando Morais

Harry Potter (Coleção Completa) – J. K. Rowling

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Notebook

Notebook HP TX2075BR

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Relógios

Feminino – Relógio Fossil

Masculino – Relógio Wenger

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Telefone Celular

Celular Samsung V820 com TV Digital

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  • Trecho do Livro: Imóveis Urbanos – Avaliação de Aluguéis | Mônica D’Amato e Nelson Roberto Pereira Alonso

    Livros Imoveis Urbanos Avaliacao de Alugueis BooksLivro: Imóveis Urbanos – Avaliação de Aluguéis

    Preço e valor:

    O que veio primeiro: o preço ou o valor?

    De acordo com a Norma Brasileira para Avaliação de Bens NBR 14653-1, preço é a quantia pela qual se efetua, ou se propõe efetuar, uma transação envolvendo um bem, um fruto ou um direito sobre ele. Ainda a mesma fonte informa que fruto é o resultado da exploração econômica de um bem. Já a idéia de valor está intimamente ligada à de utilidade, isto é, só tem valor aquilo que é útil. Entre as muitas definições de valor, podemos destacar:

    “Valor é a expressão de uma necessidade, de um desejo ou de um capricho.”

    Como se deve analisar o preço em face do valor? Sob o prisma do aluguel, o preço seria a importância em dinheiro – moeda corrente – que o locatário (inquilino) é obrigado a desembolsar para alugar uma propriedade ou um direito sobre a mesma. Em condições normais, o preço tende a se confundir com o valor; em outras, pode situar-se acima ou abaixo, consideradas as características de que se reveste a transação e a época em que foi realizada.

    A Escola Plurivalente admite a existência de vários tipos de valor (capricho, contábil, custo, econômico, especulação, físico, hipoteca, histórico, indenização, legal, liquidação, locação, mercado, patrimonial, potencial, prejuízo, rendimento, reprodução, residual, risco, seguro, sentimental, tributário, uso, venda forçada, etc.).

    Relaciona o conceito de valor à finalidade ou destinação para a qual é ele determinado. Assim, altera-se o conceito de valor em conformidade com o fim objetivado pela avaliação. Sob este enfoque, cada contexto representaria um mercado específico, ou seja, a finalidade da avaliação definiria o segmento de mercado que se estaria avaliando. Aqui no Brasil teve como defensor o Engo Luiz Carlos Berrini em sua festejada e sempre atual obra “Avaliações de Imóveis”.

    Na mesma esteira, a citada NBR 14653, em sua Parte 1, entendida como norma básica, ou norma mãe, define alguns tipos de valores:

    • Valor de mercado: quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente.
    • Valor patrimonial: valor correspondente à totalidade dos bens de pessoa física ou jurídica.
    • Valor residual: quantia representativa do valor do bem ao final de sua vida útil.
    • Valor em risco: valor representativo da parcela do bem que se deseja segurar.

    Na Parte 2 desta Norma, destinada a imóveis urbanos, consta apenas a definição de:

    Valor depreciável: diferença entre o custo de reprodução da benfeitoria e o seu valor residual.

    E, na Parte 4 da mesma NBR 14653, agora em termos mais esotéricos, visto tratar-se de avaliação de empreendimentos, constam as seguintes definições:

    • Valor da perpetuidade: valor remanescente de um empreendimento ao final do horizonte projetivo, considerados resultados perenes.
    • Valor de desmonte: valor presente da renda líquida auferível pela venda dos bens que compõem o empreendimento, na condição de sua desativação.
    • Valor econômico: valor presente da renda líquida auferível pelo empreendimento, durante sua vida econômica, a uma taxa de desconto correspondente ao custo de oportunidade de igual risco.
    • Valor patrimonial: somatório dos valores de mercado dos bens que compõem o ativo permanente do empreendimento. Na impossibilidade de se identificar o valor de mercado de algum bem componente do empreendimento, considera-se a sua melhor aproximação: custo de reedição, valor econômico ou valor de desmonte.
    • Valor presente: valor atual de um pagamento ou fluxo futuros, descontados a uma determinada taxa de juros.
    • Valor presente líquido: valor presente, deduzido o investimento.
    • Valor residual: valor de alienação do empreendimento ao fim do horizonte projetivo.

    De outro lado e ainda sob a ótica de valor, o Glossário de Terminologia Básica Aplicável à Engenharia de Avaliações e Perícias, do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo – IBAPE/SP, apresenta outras definições:

    • Valor: qualidade inerente a um bem, que representa a importância para sua aquisição ou posse.
    • Valor de mercado: expressão monetária teórica e mais provável de um bem, a uma data de referência, numa situação em que as partes, conscientemente conhecedoras das possibilidades de seu uso e envolvidas em sua transação, não estejam compelidas à negociação, no mercado vigente naquela data.
    • Valor residual: valor do bem ao final de sua vida útil. Em equipamentos inservíveis à sua finalidade original, este valor recebe o nome de valor de sucata.

    Já a Escola Univalente advoga o conceito de que, num dado momento, o valor é único. Neste caso, a avaliação independe de sua finalidade e, embora negue ser o valor uma propriedade intrínseca da coisa avaliada, admite que é uma característica do mercado, resultante da oferta e da procura, cujas curvas representativas se cortam num único ponto, correspondente ao momento considerado. Eventual variação entre os resultados obtidos por diferentes avaliadores para um mesmo bem ou coisa representa apenas uma variação do grau de precisão com que o valor é medido, salvo má-fé ou erro grosseiro.

    Esse único valor pode ser definido, ainda, como o preço que o bem avaliando poderia alcançar se colocado em locação (ou à venda) num mercado livre, dando-se ao locador (ou vendedor) desejoso de alugá-lo (ou vendê-lo) um tempo razoável para encontrar um locatário (ou comprador) igualmente desejoso de alugá-lo (ou adquiri-lo), com ambas as partes possuindo pleno conhecimento de todos os usos e finalidades para os quais o bem está adaptado e pode ser utilizado, sem que nenhuma delas esteja compelida a transacionar, mas esperando-se que ambas cheguem a uma conclusão inteligente sobre o negócio.

    Conciliando, o IBAPE, enquanto outrora filiado à escola univalente (valor único num dado instante), propôs a adoção de um segundo valor, diferente daquele de mercado, sempre que a finalidade da avaliação assim o exigisse (liquidação forçada, seguro, desapropriação, inventário, histórico, impostos, balanços, etc.), devendo então o profissional legalmente habilitado definir a conceituação do valor adotado. Sempre que possível, deveria indicar também o valor de mercado e a correlação entre eles.

    Este princípio passou a integrar o item 1.4 da antiga Norma Brasileira para Avaliações de Imóveis Urbanos NBR-5676 e estava contido também no item 1.5.3 da antiga Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos do IBAPE/SP. Identicamente, encontra-se agora no item 8.1.2 da NBR 14653-1:2001.

    Segundo a definição que consta da atual e vigente Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo – IBAPE/SP, o valor de mercado é:

    “Quantia mais provável pela qual se negociaria com conhecimento, prudência e sem compulsão um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigentes.”

    Historicamente, tem-se admitido o conceito univalente de forma sistemática tanto na solicitação de serviços de avaliação judicial quanto empresarial, ou seja, pede-se a apuração de valor de mercado.

    Em condições normais, preço e valor se confundem, porém, dependendo das características que cercam a transação, o preço pode situar-se abaixo ou acima do valor.

    Exemplificando, convencionou-se que o preço do serviço em restaurantes é de 10% do valor da refeição. Então, se em uma refeição de R$ 250,00 deixarmos R$ 25,00 para o serviço, estaremos identificando ‘preço’ com ‘valor’.

    Todavia, se tivermos sido muito bem atendidos pelo maître e pelos garçons, poderemos deixar uma quantia maior para o serviço; neste caso, o ‘valor’ sobrepuja o ‘preço’. Em caso contrário, na configuração de precário ou péssimo serviço, seguramente o ‘valor’ será menor que o ‘preço’, podendo até mesmo inexistir quando o garçom nos serve a sopa com o polegar dentro, porque está com um abcesso e o médico sugeriu que mantivesse sempre que possível em lugar quente!

    Intervalo de valores:

    Mas é um verdadeiro jogo de pôquer!

    Alguma vez o leitor já ouviu esta indagação: “Quanto vale o aluguel deste imóvel?”

    E esta outra: “Quanto custa o aluguel deste imóvel?”

    A primeira pergunta está quase sempre relacionada ao proprietário do imóvel, desejoso de alugá-lo (ou vendê-lo), enquanto a segunda, ao interessado em sua locação (ou em sua aquisição).

    O proprietário indaga quanto “vale” o imóvel quando necessita alugá-lo ou vendê-lo basicamente para gerar capital, no intuito de saciar suas necessidades, sejam elas para suprir o caixa de sua empresa; para custear viagem ao exterior; para investir em outro imóvel; para saldar dívidas e compromissos familiares; etc. Inúmeros são os motivos pelos quais os proprietários querem alugar (ou vender) seus imóveis por um preço compatível com suas necessidades.

    Da mesma maneira, são incontáveis as razões pelas quais uma pessoa deseja alugar (ou adquirir) um imóvel, seja para realizar sua independência familiar, ou para residir próximo ao local de trabalho, todavia, quase sempre dentro de suas possibilidades e disponibilidades econômico-financeiras, ou seja, a um custo que lhe seja acessível.

    Quando um proprietário entra no livre mercado imobiliário, colocando para locação o imóvel de sua propriedade, sabe que deve alugá-lo, no mínimo, por uma quantia de dinheiro que represente o preço através do qual possa satisfazer suas necessidades. Estabelece, portanto, um patamar de preço abaixo do qual uma proposta para locação será desconsiderada, já que será insatisfatória para suas necessidades de capital. Este patamar pode ser chamado de “valor piso”.

    Por outro lado, quando um inquilino entra também no livre mercado imobiliário, procurando um imóvel, sabe que deve alugá-lo, no máximo, a um custo dentro de suas possibilidades financeiras, evitando assim “dar o passo maior que as pernas”. Este patamar, por sua vez, pode ser chamado de “valor teto”.

    Da mesma maneira como o proprietário locador conhece seu “valor piso” representado pela sua necessidade de capital, o eventual locatário conhece suas possibilidades financeiras e disponibilidades econômicas que restringem o custo da operação imobiliária, ou seja, seu “valor teto”.

    O proprietário locador, porém, conhece seu “valor piso”, mas desconhece a disponibilidade do inquilino locatário (“valor teto”); o locatário, por sua vez, conhece sua disponibilidade, mas desconhece o “valor piso” do vendedor.

    As duas partes interessadas diretamente no negócio desconhecem, portanto, as pretensões, isto é, as cartas do seu oponente. Por isso é um verdadeiro jogo de pôquer!

    Existe, todavia, um profissional que pode conhecer as cartas do proprietário-locador (seu “valor piso”, ou preço mínimo de locação) e as cartas do inquilino-locatário (sua disponibilidade máxima, ou “valor teto”) e que é o intermediário da negociação. Este, sabendo os limites máximo do inquilino e mínimo do locador, aproxima as partes, apara as arestas e ultima a negociação. O preço final do negócio representa o valor de mercado.

    Em resumo, o VALOR TETO é o máximo que o locatário desejoso estaria disposto a pagar; e o VALOR PISO é o mínimo que o locador desejoso estaria disposto a receber, sendo que, dentro desta faixa, as partes interessadas no negócio tendem a se encontrar. Este encontro de interesses representaria o VALOR DE MERCADO. Tem-se então o seguinte esquema ilustrativo:

    acima = desinteresse do locatário (inquilino)
    —————————VALOR TETO—————————

    VALOR DE MERCADO

    —————————VALOR PISO————————
    abaixo = desinteresse do locador (proprietário)

    O valor de mercado é aquele com o qual mais vezes nos deparamos, pois, via de regra, é o estabelecido nas inúmeras transações imobiliárias diariamente concretizadas. Referido valor aparece quando locador (ou vendedor) e locatário (ou comprador) se defrontam no mercado imobiliário de concorrência perfeita, sendo que o encontro dos interesses vai determinar o valor.

    Conceito de mercado de concorrência perfeita:

    O mercado de concorrência perfeita é caracterizado pelas seguintes premissas:

    • homogeneidade dos bens levados a mercado;
    • número significativo de locadores (ou vendedores) e locatários (ou compradores), de tal sorte que não possam, individualmente ou em grupo, alterar o mercado;
    • inexistência de influências externas;
    • racionalidade dos participantes e conhecimento absoluto de todos sobre o bem, o mercado e as tendências deste;
    • perfeita mobilidade de fatores e de participantes, oferecendo liquidez, com plena liberdade de entrada e saída de mercado.

    Qualquer alteração de uma das premissas acima altera o mercado e, de acordo com o anteriormente exposto, seu valor, podendo se aproximar mais do valor piso ou do valor teto (até mesmo ultrapassando-os), pois o interesse de um dos participantes irá preponderar. Ou para os casos de compulsoriedade, será prejudicado ou até mesmo cancelado.

    Condição de não mercado:

    Alguns imóveis, por suas características construtivas, de aproveitamento, de ocupação ou de identidade, são diferenciados, únicos, atípicos. Sua ocorrência é tão reduzida que o número de imóveis semelhantes é insuficiente para a definição de um mercado, mesmo que específico.

    Como exemplo simples temos uma residência encomendada, projetada e construída em conformidade com as exigências e preferências de seus futuros moradores, que acabam por imprimir ao imóvel um caráter de excentricidade não encontrado em nenhuma outra residência. Neste caso, ainda que se esteja falando do segmento de mercado residencial, seu valor sempre terá de contemplar a presença do caráter particular, que poderá ser, em relação ao mercado típico, fator valorizante ou desvalorizante.

    Também atípicos são os imóveis construídos com função específica, por exemplo, uma subestação de energia ou de telefonia, ou utilizações específicas, tais como terrenos de aterro sanitário ou botaforas; do mesmo modo, para que possam guardar certa semelhança ou se adaptar ao mercado típico, faz-se necessárias algumas considerações de ordem técnico-econômicas (custos com reformas, readequação, reposição). De qualquer modo, seu valor dificilmente será correspondente ao valor de mercado.

    Engenharia de avaliações:

    É o campo da engenharia que trata da metodologia ou da técnica avaliatória, cabendo ao profissional legalmente habilitado, quer por lei, quer pela própria natureza do trabalho, a exclusiva atividade de avaliar bens ou coisas dentro das suas respectivas atribuições.

    É de longa data que inúmeros profissionais se dedicam ao estudo, pesquisa e divulgação da técnica de avaliar bens móveis e imóveis. Atualmente, um grande número de profissionais vem militando nessa especialidade, mostrando existir, realmente, uma metodologia científica e, mais ainda, que o trabalho só pode ser criteriosamente executado por profissionais bastante especializados, em face da exigência de conhecimento técnico-científico. As nossas próprias leis também reconhecem que a matéria é privativa de profissionais habilitados, conforme o estatuído na Lei 5.194, de 24/12/1966, artigo 7o:

    “As atividades e atribuições profissionais do engenheiro, do arquiteto e do engenheiro-agrônomo consistem em: ………c) estudos, projetos, análise, avaliações, vistorias, perícias, pareceres e divulgação técnica.”

    Com esta pequena preliminar, desejamos mostrar que a avaliação de aluguéis de bens e de seus frutos, quer em face do seu caráter científico, quer atendendo aos preceitos legais, deve ser levada a efeito por engenheiros e arquitetos, habilitados que estão em suas várias especialidades para o estudo do melhor aproveitamento e/ou do estado físico dos imóveis, o que, em última análise, permite estabelecer os seus valores.

    Uma vez determinado quem faz, vamos verificar o que se faz. Entende-se por avaliação o conjunto de operações através das quais se torna possível formar juízo sobre o valor de um bem e, no caso específico de bens imóveis, sobre o valor de uma propriedade ou de um direito a ela subjacente.

    Vejamos ainda como a Comissão de Estudos da ABNT, que elaborou a NBR 14653, definiu a avaliação de bens:

    “Análise técnica, realizada por engenheiro de avaliações, para identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como determinar indicadores de viabilidade de sua utilização econômica, para uma determinada finalidade, situação e data.”

    Verifica-se, pois, uma vez mais, que a avaliação, realizada por engenheiro de avaliações, tem como finalidade precípua a determinação do valor de um bem ou de um direito sobre o mesmo, lembrando que deve ser entendido por engenheiro de avaliações não só o próprio engenheiro, como também o arquiteto, o engenheiro agrônomo ou outro profissional legalmente habilitado, especializado em avaliações.

    Velocidade de negociação:

    O fato de existirem ofertas para locação de imóveis no entorno do avaliando enseja uma oportuna reflexão sobre o conceito de velocidade de negociação. Queremos nos referir ao tempo necessário para que determinado imóvel colocado no mercado imobiliário para locação (ou venda) seja devidamente absorvido por um locatário (ou comprador). Nos dias atuais, imóveis comerciais estão sendo absorvidos numa velocidade que oscila entre 8% a 12%, ou seja, demoram entre 13 a 8 meses para serem negociados. Dessa maneira, os elementos comparativos coletados estão sujeitos a esta condicionante probabilística e conseqüentemente negativa do mercado imobiliário, o que não ocorre todavia com imóveis comerciais objeto de ações judiciais (renovatórias e revisionais). De fato, discute-se nos autos de tais processos apenas e tão somente o valor locativo mensal, já que a data de sua vigência está perfeitamente definida através da citação (nas revisionais) ou do início do novo contrato (nas renovatórias).

    Dessa maneira, os autores requerentes das ações judiciais encontram-se em melhor situação do que os outros proprietários dos imóveis que ainda se encontram ofertados para locação, imóveis estes que deverão permanecer vazios, gerando despesas operacionais e sem produzir renda durante os longos meses de espera por um eventual interessado.

    Acresce notar que em muitos casos seus proprietários deverão arcar com as despesas de corretagem, usualmente calculadas na base de um aluguel. Ressalta-se que este conceito de velocidade de negociação nada tem a ver com o famigerado “fator oferta”, restringindo-se este apenas ao usual e normal desconto que as partes interessadas exigem e se concedem mutuamente.

    Assim, nos casos de imediata locação de um imóvel, deve ser considerada uma redução do valor de mercado definido pelos comparativos, de forma a compensar as partes envolvidas na negociação, locadores e locatários, respectivamente o ganho e a perda dos juros e correção monetária vigentes no mercado financeiro no período de absorção pelo mercado imobiliário regional, período este expresso pela velocidade de negociação de imóveis semelhantes ao avaliando. Tudo então se reduz a um problema simples de matemática financeira, no qual se considera que o aluguel vigoraria somente após “x” meses da data da citação ou do contrato (menor velocidade de negociação), perdendo o locador os juros e correção idênticos, no mínimo, à poupança neste período. Tais dados (valor futuro, meses e taxa), inseridos em programa financeiro, forneceriam o valor locativo almejado.

    Como exemplo, citamos:

    • Valor locativo unitário determinado por pesquisa de ofertas = R$ 18,00/mês (VF; valor futuro)
    • Velocidade de negociação = 8 meses (prazo; n)
    • Taxa de juros e correção monetária = 1,15% a.m. (taxa; i)
    • Valor locativo atual (valor presente; PV) = R$ 18,00 x 0,9126 = R$ 16,42/mês.

    Nossa proposta resume-se, então, nas avaliações de aluguel em processos judiciais relativos a renovatórias e revisionais, em considerar um deságio sobre o valor locativo unitário, desde que obtido por pesquisa de ofertas. É evidente, todavia, ser inaplicável tal deságio caso o valor unitário tenha sido definido através da comparação de contratos em vigor.

    Reformas:

    Especial atenção deve ser dedicada nos casos em que o inquilino executou às suas expensas obras de vulto, ou de reconstrução do imóvel locado, pois é inegável que tais obras resultam em imediata valorização do prédio (item 11.4.3 da NBR 14653-2:2004: “O custo de reformas que beneficiem o imóvel alugado pode ser amortizado em forma de desconto do aluguel durante prazo compatível”). Tal investimento, executado em imóvel de terceiros, pode ser obviamente amortizado em forma de desconto de aluguel durante um prazo compatível e suficiente que justifique tal aplicação. Na prática, temos nos defrontado com casos em que o prazo de amortização supera mesmo o prazo contratual, em face da vultosa e maciça aplicação de capital na reconstrução do prédio locado. Aliás, os artigos 35 e 36 da Lei 8.245/1991, esta a seguir comentada em item próprio, esclarecem:

    “Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

    Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.”

    —–
    + Veja também:

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    Tutorial JetBee: Alternativa ao Nero | Download Grátis – Freeware

    Para quem há muito busca por uma alternativa grátis ao Nero para a gravação de DVDs, CDs e afins, eis que surge o JetBee. Descobri por acaso e até agora estou muito satisfeito com o resultado. O programa roda basicamente em qualquer Windows, inclusive o Vista, e nunca me deixou na mão. É rápido, fácil, leve e prático. Para que você tenha uma idéia da diferença entre o JetBee e o Nero, o arquivo de instalação do Nero tem 181MB e o do JetBee apenas 1,6MB, ou seja, menos que 1% do tamanho do famigerado Godzilla mencionado.

    Download:

    Abaixo segue um mini-tutorial para a gravação de DVDs usando o JetBee:

    1) Após a instalação abra o JetBee. (O JetBee cria uma pasta chamada Complex, por isso, para ativá-lo, vá ao menu Iniciar, depois clique em Programas, depois em Complex e por último em JetBee.)

    2) Clique em File, depois em New e selecione a opção DVD Disc.

    3) Aparecerá na janela central do JetBee uma pasta chamada VIDEO_TS. Clique com o botão direito sobre essa pasta e selecione a opção Add Files. Na janela que se abrirá busque pela pasta (que provavelmente também se chama VIDEO_TS) onde estão salvos os arquivos do seu DVD. Estou supondo que você já tenha os arquivos do DVD devidamente salvos em uma pasta do seu computador.

    4) Clique nessa pasta VIDEO_TS onde estão os seus arquivos. Depois clique em Add. Depois clique em Close.

    5) Você verá que os arquivos DVD da sua pasta agora se apresentam sob a pasta VIDEO_TS do JetBee.

    6) Clique em Burn e aguarde a gravação.

    Nota: se você quiser desabilitar a checagem de dados ao final da gravação – para acelerar o processo – clique em File, depois em Preferences, escolha a guia Burn/Erase e desmarque a opção Verify Data After Burn Has Been Completed. Isso agiliza bastante a gravação.

    É isso!

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    + Veja também:

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