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Trecho do Livro: O Recurso | John Grisham

Livros O Recurso John Grisham BooksLivro: O Recurso

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O júri estava pronto.

Depois de quarenta e duas horas de deliberações, que vieram após setenta e um dias de julgamento, que incluíram 530 horas de depoimentos de quatro dúzias de testemunhas, e depois de uma eternidade sentados em silêncio enquanto os advogados discutiram, o juiz os instruía e os espectadores assistiam como falcões atrás de qualquer sinal de novidade, o júri estava pronto. Trancados na sala dos jurados, isolados e seguros, dez deles assinaram com orgulho o veredicto enquanto dois continuaram em seus cantos de cara feia, afastados e infelizes por discordarem. Todos se abraçavam e sorriam, sem modéstia por terem sobrevivido a essa pequena guerra e por agora poderem voltar de cabeça erguida para a arena com a decisão a que tinham conseguido chegar com pura determinação e incessante busca do compromisso. O martírio deles tinha chegado ao fim; o dever civil estava completo. Tinham servido além do esperado. Estavam prontos.

O presidente do júri bateu na porta e despertou Tio Joe de seu cochilo. Tio Joe, o velho meirinho, cuidara deles além de providenciar suas refeições, escutar suas reclamações e, discretamente, levar seus recados para o juiz. Quando era mais jovem e sua audição era melhor, corria um boato de que Tio Joe também escutava as deliberações dos jurados por trás de uma porta fina de pinho que ele mesmo escolhera e colocara ali. Mas esses dias acabaram e, como confidenciara apenas para a esposa, depois do martírio desse julgamento em particular, penduraria suas velhas chuteiras de uma vez por todas. A pressão de controlar a justiça estava acabando com ele.

Tio Joe sorriu e disse:

– Que ótimo. Vou chamar o juiz. – Como se o juiz estivesse em algum lugar no tribunal apenas esperando um chamado do Tio Joe. Em vez disso, como de costume, ele procurou um oficial de justiça e deu a ele a maravilhosa notícia. Era realmente animador. O velho tribunal nunca vira um julgamento tão importante e longo. Terminá-lo sem uma decisão seria uma vergonha.

O oficial de justiça bateu de leve na porta do juiz, depois entrou e, como se ele mesmo tivesse pessoalmente participado de todas as negociações e agora estivesse apresentando o resultado como um presente, anunciou com orgulho:

– Temos um veredicto.

O juiz fechou os olhos e soltou um longo suspiro de satisfação. Abriu um sorriso nervoso que demonstrou seu enorme alívio, quase descrença, e finalmente disse:

– Procure os advogados.

Depois de quase cinco dias de deliberações, o juiz Harrison já tinha se conformado com o fato de que o júri não chegaria a um veredicto, seu pior pesadelo. Após quatro anos de um litígio que mais pareceu uma briga de foice e de quatro meses de julgamento inflamado, a idéia de um empate o atormentava. Não conseguia nem imaginar a possibilidade de começar tudo de novo.

Enfiou os pés nos mocassins velhos, levantou da cadeira sorrindo como um menino e pegou sua beca. Finalmente tinha acabado o julgamento mais longo de sua brilhante carreira.

A primeira ligação do oficial de justiça foi para a Payton & Payton, uma firma local formada por marido e mulher que agora funcionava em uma loja abandonada em uma parte menos favorecida da cidade. Um paralegal atendeu o telefone, escutou por alguns segundos, desligou e então gritou:

– O júri tem um veredicto! – A voz dele ecoou no cavernoso labirinto de pequenas salas provisórias, causando rebuliço entre os seus colegas.

Ele gritou novamente enquanto corria para A Cova, onde o resto da firma estava freneticamente se reunindo. Wes Payton já estava lá, e a esposa, Mary Grace, entrou logo; seus olhos se encontraram por uma fração de segundo de medo e preocupação silenciosos. Dois paralegais, duas secretárias e uma contadora se reuniram na mesa de trabalho longa e bagunçada, onde de repente congelaram e ficaram se olhando, todos esperando que alguém falasse.

Poderia mesmo ter acabado? Depois de terem esperado um eternidade, poderia acabar tão de repente? De forma tão abrupta? Com apenas um telefonema?

– Que tal um minuto de oração silenciosa? – disse Wes, e eles deram as mãos, formando um pequeno círculo, e rezaram como nunca tinham rezado antes. Todos os tipos de petições foram dirigidos a Deus Todo-Poderoso, mas o pedido comum foi a vitória. Por favor, meu Deus, após todo esse tempo, esforço, dinheiro, medo e dúvida, por favor, nos conceda uma vitória divina. E nos livre da humilhação, da ruína, da falência e de muitos outros males que um veredicto ruim trará.

O segundo telefonema do oficial de justiça foi para o celular de Jared Kurtin, o arquiteto da defesa. O sr. Kurtin estava recostado tranqüilamente em um sofá em seu escritório provisório na Front Street no centro de Hattiesburg, a três quadras do tribunal. Estava lendo uma biografia e vendo as suas horas, que custavam 750 dólares cada, passarem. Escutou com calma, desligou o telefone e disse:

– Vamos. O júri está pronto.

Seus soldados de terno preto ergueram-se e perfilaram-se para escoltá-lo pela rua rumo a outra vitória esmagadora. Seguiram o caminho sem nenhum comentário, nenhuma oração.

Outros telefonemas foram dados para outros advogados, depois para os repórteres, e em poucos minutos a notícia já estava se espalhando rapidamente pela rua.

Em algum escritório no alto de um arranha-céu de Manhattan, um jovem em pânico interrompeu uma reunião séria e cochichou a notícia urgente no ouvido do sr. Carl Trudeau, que na mesma hora se desinteressou pelos assuntos que estavam sendo discutidos, levantou-se abruptamente e disse:

– Parece que o júri chegou a um veredicto.

Ele saiu da sala e atravessou o corredor até uma grande suíte, onde tirou o paletó, afrouxou a gravata, dirigiu-se à janela e observou à distância o cair da tarde no rio Hudson. Esperou e, como de costume, perguntou-se como, exatamente, boa parte de seu império podia depender da sabedoria de doze pessoas comuns em um lugar esquecido do Mississipi.

Para um homem que sabia tanto, essa pergunta permanecia sem resposta.

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Trecho do Livro: Imóveis Urbanos – Avaliação de Aluguéis | Mônica D’Amato e Nelson Roberto Pereira Alonso

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Preço e valor:

O que veio primeiro: o preço ou o valor?

De acordo com a Norma Brasileira para Avaliação de Bens NBR 14653-1, preço é a quantia pela qual se efetua, ou se propõe efetuar, uma transação envolvendo um bem, um fruto ou um direito sobre ele. Ainda a mesma fonte informa que fruto é o resultado da exploração econômica de um bem. Já a idéia de valor está intimamente ligada à de utilidade, isto é, só tem valor aquilo que é útil. Entre as muitas definições de valor, podemos destacar:

“Valor é a expressão de uma necessidade, de um desejo ou de um capricho.”

Como se deve analisar o preço em face do valor? Sob o prisma do aluguel, o preço seria a importância em dinheiro – moeda corrente – que o locatário (inquilino) é obrigado a desembolsar para alugar uma propriedade ou um direito sobre a mesma. Em condições normais, o preço tende a se confundir com o valor; em outras, pode situar-se acima ou abaixo, consideradas as características de que se reveste a transação e a época em que foi realizada.

A Escola Plurivalente admite a existência de vários tipos de valor (capricho, contábil, custo, econômico, especulação, físico, hipoteca, histórico, indenização, legal, liquidação, locação, mercado, patrimonial, potencial, prejuízo, rendimento, reprodução, residual, risco, seguro, sentimental, tributário, uso, venda forçada, etc.).

Relaciona o conceito de valor à finalidade ou destinação para a qual é ele determinado. Assim, altera-se o conceito de valor em conformidade com o fim objetivado pela avaliação. Sob este enfoque, cada contexto representaria um mercado específico, ou seja, a finalidade da avaliação definiria o segmento de mercado que se estaria avaliando. Aqui no Brasil teve como defensor o Engo Luiz Carlos Berrini em sua festejada e sempre atual obra “Avaliações de Imóveis”.

Na mesma esteira, a citada NBR 14653, em sua Parte 1, entendida como norma básica, ou norma mãe, define alguns tipos de valores:

  • Valor de mercado: quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente.
  • Valor patrimonial: valor correspondente à totalidade dos bens de pessoa física ou jurídica.
  • Valor residual: quantia representativa do valor do bem ao final de sua vida útil.
  • Valor em risco: valor representativo da parcela do bem que se deseja segurar.

Na Parte 2 desta Norma, destinada a imóveis urbanos, consta apenas a definição de:

Valor depreciável: diferença entre o custo de reprodução da benfeitoria e o seu valor residual.

E, na Parte 4 da mesma NBR 14653, agora em termos mais esotéricos, visto tratar-se de avaliação de empreendimentos, constam as seguintes definições:

  • Valor da perpetuidade: valor remanescente de um empreendimento ao final do horizonte projetivo, considerados resultados perenes.
  • Valor de desmonte: valor presente da renda líquida auferível pela venda dos bens que compõem o empreendimento, na condição de sua desativação.
  • Valor econômico: valor presente da renda líquida auferível pelo empreendimento, durante sua vida econômica, a uma taxa de desconto correspondente ao custo de oportunidade de igual risco.
  • Valor patrimonial: somatório dos valores de mercado dos bens que compõem o ativo permanente do empreendimento. Na impossibilidade de se identificar o valor de mercado de algum bem componente do empreendimento, considera-se a sua melhor aproximação: custo de reedição, valor econômico ou valor de desmonte.
  • Valor presente: valor atual de um pagamento ou fluxo futuros, descontados a uma determinada taxa de juros.
  • Valor presente líquido: valor presente, deduzido o investimento.
  • Valor residual: valor de alienação do empreendimento ao fim do horizonte projetivo.

De outro lado e ainda sob a ótica de valor, o Glossário de Terminologia Básica Aplicável à Engenharia de Avaliações e Perícias, do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo – IBAPE/SP, apresenta outras definições:

  • Valor: qualidade inerente a um bem, que representa a importância para sua aquisição ou posse.
  • Valor de mercado: expressão monetária teórica e mais provável de um bem, a uma data de referência, numa situação em que as partes, conscientemente conhecedoras das possibilidades de seu uso e envolvidas em sua transação, não estejam compelidas à negociação, no mercado vigente naquela data.
  • Valor residual: valor do bem ao final de sua vida útil. Em equipamentos inservíveis à sua finalidade original, este valor recebe o nome de valor de sucata.

Já a Escola Univalente advoga o conceito de que, num dado momento, o valor é único. Neste caso, a avaliação independe de sua finalidade e, embora negue ser o valor uma propriedade intrínseca da coisa avaliada, admite que é uma característica do mercado, resultante da oferta e da procura, cujas curvas representativas se cortam num único ponto, correspondente ao momento considerado. Eventual variação entre os resultados obtidos por diferentes avaliadores para um mesmo bem ou coisa representa apenas uma variação do grau de precisão com que o valor é medido, salvo má-fé ou erro grosseiro.

Esse único valor pode ser definido, ainda, como o preço que o bem avaliando poderia alcançar se colocado em locação (ou à venda) num mercado livre, dando-se ao locador (ou vendedor) desejoso de alugá-lo (ou vendê-lo) um tempo razoável para encontrar um locatário (ou comprador) igualmente desejoso de alugá-lo (ou adquiri-lo), com ambas as partes possuindo pleno conhecimento de todos os usos e finalidades para os quais o bem está adaptado e pode ser utilizado, sem que nenhuma delas esteja compelida a transacionar, mas esperando-se que ambas cheguem a uma conclusão inteligente sobre o negócio.

Conciliando, o IBAPE, enquanto outrora filiado à escola univalente (valor único num dado instante), propôs a adoção de um segundo valor, diferente daquele de mercado, sempre que a finalidade da avaliação assim o exigisse (liquidação forçada, seguro, desapropriação, inventário, histórico, impostos, balanços, etc.), devendo então o profissional legalmente habilitado definir a conceituação do valor adotado. Sempre que possível, deveria indicar também o valor de mercado e a correlação entre eles.

Este princípio passou a integrar o item 1.4 da antiga Norma Brasileira para Avaliações de Imóveis Urbanos NBR-5676 e estava contido também no item 1.5.3 da antiga Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos do IBAPE/SP. Identicamente, encontra-se agora no item 8.1.2 da NBR 14653-1:2001.

Segundo a definição que consta da atual e vigente Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo – IBAPE/SP, o valor de mercado é:

“Quantia mais provável pela qual se negociaria com conhecimento, prudência e sem compulsão um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigentes.”

Historicamente, tem-se admitido o conceito univalente de forma sistemática tanto na solicitação de serviços de avaliação judicial quanto empresarial, ou seja, pede-se a apuração de valor de mercado.

Em condições normais, preço e valor se confundem, porém, dependendo das características que cercam a transação, o preço pode situar-se abaixo ou acima do valor.

Exemplificando, convencionou-se que o preço do serviço em restaurantes é de 10% do valor da refeição. Então, se em uma refeição de R$ 250,00 deixarmos R$ 25,00 para o serviço, estaremos identificando ‘preço’ com ‘valor’.

Todavia, se tivermos sido muito bem atendidos pelo maître e pelos garçons, poderemos deixar uma quantia maior para o serviço; neste caso, o ‘valor’ sobrepuja o ‘preço’. Em caso contrário, na configuração de precário ou péssimo serviço, seguramente o ‘valor’ será menor que o ‘preço’, podendo até mesmo inexistir quando o garçom nos serve a sopa com o polegar dentro, porque está com um abcesso e o médico sugeriu que mantivesse sempre que possível em lugar quente!

Intervalo de valores:

Mas é um verdadeiro jogo de pôquer!

Alguma vez o leitor já ouviu esta indagação: “Quanto vale o aluguel deste imóvel?”

E esta outra: “Quanto custa o aluguel deste imóvel?”

A primeira pergunta está quase sempre relacionada ao proprietário do imóvel, desejoso de alugá-lo (ou vendê-lo), enquanto a segunda, ao interessado em sua locação (ou em sua aquisição).

O proprietário indaga quanto “vale” o imóvel quando necessita alugá-lo ou vendê-lo basicamente para gerar capital, no intuito de saciar suas necessidades, sejam elas para suprir o caixa de sua empresa; para custear viagem ao exterior; para investir em outro imóvel; para saldar dívidas e compromissos familiares; etc. Inúmeros são os motivos pelos quais os proprietários querem alugar (ou vender) seus imóveis por um preço compatível com suas necessidades.

Da mesma maneira, são incontáveis as razões pelas quais uma pessoa deseja alugar (ou adquirir) um imóvel, seja para realizar sua independência familiar, ou para residir próximo ao local de trabalho, todavia, quase sempre dentro de suas possibilidades e disponibilidades econômico-financeiras, ou seja, a um custo que lhe seja acessível.

Quando um proprietário entra no livre mercado imobiliário, colocando para locação o imóvel de sua propriedade, sabe que deve alugá-lo, no mínimo, por uma quantia de dinheiro que represente o preço através do qual possa satisfazer suas necessidades. Estabelece, portanto, um patamar de preço abaixo do qual uma proposta para locação será desconsiderada, já que será insatisfatória para suas necessidades de capital. Este patamar pode ser chamado de “valor piso”.

Por outro lado, quando um inquilino entra também no livre mercado imobiliário, procurando um imóvel, sabe que deve alugá-lo, no máximo, a um custo dentro de suas possibilidades financeiras, evitando assim “dar o passo maior que as pernas”. Este patamar, por sua vez, pode ser chamado de “valor teto”.

Da mesma maneira como o proprietário locador conhece seu “valor piso” representado pela sua necessidade de capital, o eventual locatário conhece suas possibilidades financeiras e disponibilidades econômicas que restringem o custo da operação imobiliária, ou seja, seu “valor teto”.

O proprietário locador, porém, conhece seu “valor piso”, mas desconhece a disponibilidade do inquilino locatário (“valor teto”); o locatário, por sua vez, conhece sua disponibilidade, mas desconhece o “valor piso” do vendedor.

As duas partes interessadas diretamente no negócio desconhecem, portanto, as pretensões, isto é, as cartas do seu oponente. Por isso é um verdadeiro jogo de pôquer!

Existe, todavia, um profissional que pode conhecer as cartas do proprietário-locador (seu “valor piso”, ou preço mínimo de locação) e as cartas do inquilino-locatário (sua disponibilidade máxima, ou “valor teto”) e que é o intermediário da negociação. Este, sabendo os limites máximo do inquilino e mínimo do locador, aproxima as partes, apara as arestas e ultima a negociação. O preço final do negócio representa o valor de mercado.

Em resumo, o VALOR TETO é o máximo que o locatário desejoso estaria disposto a pagar; e o VALOR PISO é o mínimo que o locador desejoso estaria disposto a receber, sendo que, dentro desta faixa, as partes interessadas no negócio tendem a se encontrar. Este encontro de interesses representaria o VALOR DE MERCADO. Tem-se então o seguinte esquema ilustrativo:

acima = desinteresse do locatário (inquilino)
—————————VALOR TETO—————————

VALOR DE MERCADO

—————————VALOR PISO————————
abaixo = desinteresse do locador (proprietário)

O valor de mercado é aquele com o qual mais vezes nos deparamos, pois, via de regra, é o estabelecido nas inúmeras transações imobiliárias diariamente concretizadas. Referido valor aparece quando locador (ou vendedor) e locatário (ou comprador) se defrontam no mercado imobiliário de concorrência perfeita, sendo que o encontro dos interesses vai determinar o valor.

Conceito de mercado de concorrência perfeita:

O mercado de concorrência perfeita é caracterizado pelas seguintes premissas:

  • homogeneidade dos bens levados a mercado;
  • número significativo de locadores (ou vendedores) e locatários (ou compradores), de tal sorte que não possam, individualmente ou em grupo, alterar o mercado;
  • inexistência de influências externas;
  • racionalidade dos participantes e conhecimento absoluto de todos sobre o bem, o mercado e as tendências deste;
  • perfeita mobilidade de fatores e de participantes, oferecendo liquidez, com plena liberdade de entrada e saída de mercado.

Qualquer alteração de uma das premissas acima altera o mercado e, de acordo com o anteriormente exposto, seu valor, podendo se aproximar mais do valor piso ou do valor teto (até mesmo ultrapassando-os), pois o interesse de um dos participantes irá preponderar. Ou para os casos de compulsoriedade, será prejudicado ou até mesmo cancelado.

Condição de não mercado:

Alguns imóveis, por suas características construtivas, de aproveitamento, de ocupação ou de identidade, são diferenciados, únicos, atípicos. Sua ocorrência é tão reduzida que o número de imóveis semelhantes é insuficiente para a definição de um mercado, mesmo que específico.

Como exemplo simples temos uma residência encomendada, projetada e construída em conformidade com as exigências e preferências de seus futuros moradores, que acabam por imprimir ao imóvel um caráter de excentricidade não encontrado em nenhuma outra residência. Neste caso, ainda que se esteja falando do segmento de mercado residencial, seu valor sempre terá de contemplar a presença do caráter particular, que poderá ser, em relação ao mercado típico, fator valorizante ou desvalorizante.

Também atípicos são os imóveis construídos com função específica, por exemplo, uma subestação de energia ou de telefonia, ou utilizações específicas, tais como terrenos de aterro sanitário ou botaforas; do mesmo modo, para que possam guardar certa semelhança ou se adaptar ao mercado típico, faz-se necessárias algumas considerações de ordem técnico-econômicas (custos com reformas, readequação, reposição). De qualquer modo, seu valor dificilmente será correspondente ao valor de mercado.

Engenharia de avaliações:

É o campo da engenharia que trata da metodologia ou da técnica avaliatória, cabendo ao profissional legalmente habilitado, quer por lei, quer pela própria natureza do trabalho, a exclusiva atividade de avaliar bens ou coisas dentro das suas respectivas atribuições.

É de longa data que inúmeros profissionais se dedicam ao estudo, pesquisa e divulgação da técnica de avaliar bens móveis e imóveis. Atualmente, um grande número de profissionais vem militando nessa especialidade, mostrando existir, realmente, uma metodologia científica e, mais ainda, que o trabalho só pode ser criteriosamente executado por profissionais bastante especializados, em face da exigência de conhecimento técnico-científico. As nossas próprias leis também reconhecem que a matéria é privativa de profissionais habilitados, conforme o estatuído na Lei 5.194, de 24/12/1966, artigo 7o:

“As atividades e atribuições profissionais do engenheiro, do arquiteto e do engenheiro-agrônomo consistem em: ………c) estudos, projetos, análise, avaliações, vistorias, perícias, pareceres e divulgação técnica.”

Com esta pequena preliminar, desejamos mostrar que a avaliação de aluguéis de bens e de seus frutos, quer em face do seu caráter científico, quer atendendo aos preceitos legais, deve ser levada a efeito por engenheiros e arquitetos, habilitados que estão em suas várias especialidades para o estudo do melhor aproveitamento e/ou do estado físico dos imóveis, o que, em última análise, permite estabelecer os seus valores.

Uma vez determinado quem faz, vamos verificar o que se faz. Entende-se por avaliação o conjunto de operações através das quais se torna possível formar juízo sobre o valor de um bem e, no caso específico de bens imóveis, sobre o valor de uma propriedade ou de um direito a ela subjacente.

Vejamos ainda como a Comissão de Estudos da ABNT, que elaborou a NBR 14653, definiu a avaliação de bens:

“Análise técnica, realizada por engenheiro de avaliações, para identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como determinar indicadores de viabilidade de sua utilização econômica, para uma determinada finalidade, situação e data.”

Verifica-se, pois, uma vez mais, que a avaliação, realizada por engenheiro de avaliações, tem como finalidade precípua a determinação do valor de um bem ou de um direito sobre o mesmo, lembrando que deve ser entendido por engenheiro de avaliações não só o próprio engenheiro, como também o arquiteto, o engenheiro agrônomo ou outro profissional legalmente habilitado, especializado em avaliações.

Velocidade de negociação:

O fato de existirem ofertas para locação de imóveis no entorno do avaliando enseja uma oportuna reflexão sobre o conceito de velocidade de negociação. Queremos nos referir ao tempo necessário para que determinado imóvel colocado no mercado imobiliário para locação (ou venda) seja devidamente absorvido por um locatário (ou comprador). Nos dias atuais, imóveis comerciais estão sendo absorvidos numa velocidade que oscila entre 8% a 12%, ou seja, demoram entre 13 a 8 meses para serem negociados. Dessa maneira, os elementos comparativos coletados estão sujeitos a esta condicionante probabilística e conseqüentemente negativa do mercado imobiliário, o que não ocorre todavia com imóveis comerciais objeto de ações judiciais (renovatórias e revisionais). De fato, discute-se nos autos de tais processos apenas e tão somente o valor locativo mensal, já que a data de sua vigência está perfeitamente definida através da citação (nas revisionais) ou do início do novo contrato (nas renovatórias).

Dessa maneira, os autores requerentes das ações judiciais encontram-se em melhor situação do que os outros proprietários dos imóveis que ainda se encontram ofertados para locação, imóveis estes que deverão permanecer vazios, gerando despesas operacionais e sem produzir renda durante os longos meses de espera por um eventual interessado.

Acresce notar que em muitos casos seus proprietários deverão arcar com as despesas de corretagem, usualmente calculadas na base de um aluguel. Ressalta-se que este conceito de velocidade de negociação nada tem a ver com o famigerado “fator oferta”, restringindo-se este apenas ao usual e normal desconto que as partes interessadas exigem e se concedem mutuamente.

Assim, nos casos de imediata locação de um imóvel, deve ser considerada uma redução do valor de mercado definido pelos comparativos, de forma a compensar as partes envolvidas na negociação, locadores e locatários, respectivamente o ganho e a perda dos juros e correção monetária vigentes no mercado financeiro no período de absorção pelo mercado imobiliário regional, período este expresso pela velocidade de negociação de imóveis semelhantes ao avaliando. Tudo então se reduz a um problema simples de matemática financeira, no qual se considera que o aluguel vigoraria somente após “x” meses da data da citação ou do contrato (menor velocidade de negociação), perdendo o locador os juros e correção idênticos, no mínimo, à poupança neste período. Tais dados (valor futuro, meses e taxa), inseridos em programa financeiro, forneceriam o valor locativo almejado.

Como exemplo, citamos:

  • Valor locativo unitário determinado por pesquisa de ofertas = R$ 18,00/mês (VF; valor futuro)
  • Velocidade de negociação = 8 meses (prazo; n)
  • Taxa de juros e correção monetária = 1,15% a.m. (taxa; i)
  • Valor locativo atual (valor presente; PV) = R$ 18,00 x 0,9126 = R$ 16,42/mês.

Nossa proposta resume-se, então, nas avaliações de aluguel em processos judiciais relativos a renovatórias e revisionais, em considerar um deságio sobre o valor locativo unitário, desde que obtido por pesquisa de ofertas. É evidente, todavia, ser inaplicável tal deságio caso o valor unitário tenha sido definido através da comparação de contratos em vigor.

Reformas:

Especial atenção deve ser dedicada nos casos em que o inquilino executou às suas expensas obras de vulto, ou de reconstrução do imóvel locado, pois é inegável que tais obras resultam em imediata valorização do prédio (item 11.4.3 da NBR 14653-2:2004: “O custo de reformas que beneficiem o imóvel alugado pode ser amortizado em forma de desconto do aluguel durante prazo compatível”). Tal investimento, executado em imóvel de terceiros, pode ser obviamente amortizado em forma de desconto de aluguel durante um prazo compatível e suficiente que justifique tal aplicação. Na prática, temos nos defrontado com casos em que o prazo de amortização supera mesmo o prazo contratual, em face da vultosa e maciça aplicação de capital na reconstrução do prédio locado. Aliás, os artigos 35 e 36 da Lei 8.245/1991, esta a seguir comentada em item próprio, esclarecem:

“Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.”

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Trecho do Livro: Código da Vida | Saulo Ramos

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Paulo houvera militado na política, fora deputado federal, prefeito de Brasília no Governo Jânio Quadros, Ministro da Educação no Governo Jango Goulart e, na ditadura de 1964, seus direitos políticos foram cassados. Exilou-se no Chile.

Vicente Ráo, dono do escritório, nosso chefe e mestre no Direito, um dia, em pleno regime militar, recebeu um pedido do ditador de turno, o General Costa e Silva. Precisava de orientação para estender a soberania marítima brasileira para duzentas milhas marítimas, porque já haviam descoberto a existência de imensas jazidas de petróleo na plataforma litorânea. Era tradição histórica a soberania das nações no limite de três milhas marítimas (cada milha equivale a 1.852 metros), o alcance de um tiro de canhão a partir do litoral. Isso valeu até o início do século XX. Depois foi resolvido estender o tiro de canhão para doze milhas, em razão de conflitos em torno da pesca. Foi quando tivemos a Guerra das Lagostas contra os pescadores franceses.

Na ONU, uma interminável discussão sobre a Convenção das Nações Unidas quanto aos Direitos do Mar estava sendo vagarosamente travada desde 1950, com muitas complicações. Uma delas era o reconhecimento da zona econômica exclusiva de duzentas milhas, sem se confundir com mar territorial. E havia uma enorme resistência das nações mais poderosas à alteração daquele limite ou à introdução de novidades, porque elas pretendiam, é claro, ter o direito de extrair petróleo dessas plataformas continentais, enquanto consideradas internacionais. E essas plataformas, hoje se sabe, vão muito além das duzentas milhas.

Por uma dessas ironias do destino, o Professor Ráo era amigo do General Costa e Silva, conhecimento travado em São Paulo, quando o militar fora comandante do Segundo Exército. Falo em ironia, porque a inteligência de um não combina com a mediocridade do outro; mas essas coisas acontecem. Quando Costa e Silva foi “eleito” Presidente da República, pediu ao Professor Vicente Ráo que escrevesse seu discurso de posse, transmitido pela televisão.

A cada trecho que o público presente à solenidade aplaudia, Ráo, que assistia em sua casa à transmissão, levantava-se da cadeira e fazia uma mesura, agradecendo. Além de gênio, era um gozador.

O problema agora era a soberania marítima, e não mais o discurso. Ráo estudou o caso, e a solução foi o Governo nomeá-lo presidente da Comissão Jurídica Interamericana, órgão da OEA — Organização dos Estados Americanos —, com sede no Rio de Janeiro. Bagunçou nosso escritório, pois passamos a trabalhar todos em pesquisas sobre o assunto. Ficamos sem o chefe por muito tempo. Tivemos que fazer pesquisas intermináveis. Não havia Internet, nem computador, nem o Google. O trabalho era feito na “enxada”, cavoucando nos livros, arquivos, jornais velhos, bibliotecas. Mas achamos um precedente: a Inglaterra havia estendido sua soberania para cento e cinqüenta milhas numa ilha qualquer, não me lembro mais onde, dentre tantas que o Império Britânico tinha pelos mares do mundo, creio que no Oceano Índico. Com isso, Ráo conseguiu obter, depois de trabalhar membro por membro da Comissão, uma declaração que proclamava ser legítimo o direito de estenderem as nações americanas sua soberania para além das doze milhas. E ainda fez uma ressalva: “desde que não colidisse com nações próximas”, caso de Cuba, próxima ao México e aos Estados Unidos.

Aprovada a declaração por unanimidade dos embaixadores membros da OEA, o embaixador do México quis recuar, porque estaria contrariando seu país, cuja Constituição fixava em 12 milhas a soberania mexicana em seus mares. Ráo convenceu o nervoso embaixador de que a declaração era de princípios e de que ele estaria apenas sendo um homem de vanguarda na futura reforma da Constituição de seu país. Sossegou a fera.

A essa altura, Costa e Silva já havia saído do Governo, e o novo Presidente da República era o General Garrastazu Médici.

Editada a declaração da Comissão Jurídica Interamericana, passou-se a ter o ato de um organismo internacional que legitimamente autorizava a alteração da extensão da soberania marítima. Médici baixou o Decreto-Lei número 1.098, de 25 de março de 1970, que estendeu o mar territorial do Brasil para duzentas milhas, “a partir da linha da beira-mar do litoral continental e insular brasileiro”. Nada de esperar a onu e a convenção sobre zona econômica exclusiva. Foi-se direto para as duzentas milhas de mar territorial. Estava incluída a ilha de Fernando de Noronha. Alargamos nossas fronteiras pelo mar afora. Ninguém declarou guerra ao Brasil.

Logo em seguida, o General Médici ligou para o Professor Ráo. A ligação foi feita pelo Ministro e Chanceler Vasco Leitão da Cunha. E Médici disse ao jurista e advogado que seu serviço, prestado à pátria, era inestimável, não havia honorários que o pagassem.

— Há, sim senhor — respondeu o professor. — Tenho um ex-aluno exilado no Chile, com família grande, filhos, que precisa voltar ao Brasil. O nome dele? Paulo de Tarso Santos.

Tempos diferentes aqueles da ditadura. Todos os processos foram arquivados. E Paulo voltou. O irmão dele, Maurício Santos, trabalhava no escritório. Era um ótimo companheiro. E, com a mineiridade de ambos, foi fácil encaixar o Paulo na equipe. Passou a trabalhar conosco. Felicidade geral. As duzentas milhas de nosso mar territorial deram-nos um excelente colega de trabalho, além de darem ao Brasil ricos poços de petróleo na plataforma marítima. Mas houve complicação. E que complicação!

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Advogado do filme O Informante é condenado por tentar subornar juiz

O advogado Richard Scruggs (interpretado no filme pelo ator Colm Feore) foi condenado a cinco anos de prisão por conspirar para subornar um juiz. Scruggs ficou famoso depois que sua luta contra a indústria do tabaco foi retratada no filme O Informante (indicado a 7 Oscars e 5 Globos de Ouro), protagonizado por Al Pacino, Russell Crowe e Christopher Plummer.

O juiz federal Neal Biggers, da Corte de Oxford (Mississipi), qualificou de censurável a conduta de Scruggs. Além da pena de prisão, impôs uma multa de US$ 250 mil.

Biggers manteve sua sentença, apesar de a defesa ter pedido a redução da sentença à metade do tempo. “Não poderia estar mais envergonhado do que estou hoje, envolvido em um caso de suborno judicial”, afirma Scruggs, que terá que se apresentar na prisão em 4 de agosto e pagar a multa em um prazo de 30 dias.

Após escutas feitas pelo FBI, Scruggs foi acusado em novembro com o filho e seu sócio sobre a prática de suborno. O advogado inicialmente negou o envolvimento, mas, março, Scruggs e seu ex-sócio, o advogado Sydney Backstrom, se declararam culpados de conspirar para subornar o juiz Henry Lackey com US$ 50 mil. Segundo a promotoria, Scruggs queria uma sentença favorável em um litígio de mais de US$ 26,5 milhões em um caso relacionado ao furacão Katrina.

Scruggs se tornou popular nos anos 90, quando empreendeu uma luta contra algumas as empresas de tabaco utilizando informação privilegiada de uma das companhias, que acabou com um acordo de US$ 206 milhões.

Fonte: Consultor Jurídico
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Trailer: O Informante (The Insider)
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Brasil é o campeão de leis inconstitucionais

Desde a Constituição Federal de 1988 até o ano passado, 3.994 leis foram questionadas no Supremo Tribunal Federal. “Número recorde em qualquer democracia”, comentou a professora e pesquisadora do Judiciário brasileiro, Maria Tereza Sadek. De acordo com os seus cálculos, de 1988 a 2002, 200 leis federais foram invalidadas pela Corte, por meio de liminares ou exames de mérito. Desde então, a situação descrita pela pesquisadora não mudou. Números do Anuário da Justiça mostram que, em 2007, das 128 normas estaduais e federais analisadas pelo Supremo, 103 foram consideradas inconstitucionais.

No México, de 1994 a 2002, apenas 21 leis federais foram consideradas inconstitucionais. Nesse período, foram questionadas 600 normas. Em toda a história dos Estados Unidos, apenas 35 leis federais não estão mais em vigor por conta de vícios na sua elaboração, segundo a pesquisadora.

Para Maria Tereza, esse fato, somado à chegada na Corte de temas que têm impacto nacional, deixa claro o protagonismo político do Supremo Tribunal Federal brasileiro. “O STF entrou na vida da nação. Os 11 ministros se tornaram conhecidos da população”, disse.

No 1º Congresso Brasileiro das Carreiras Jurídicas de Estado, que termina nesta sexta-feira (13/6), em Brasília, a pesquisadora disse que os dados também revelam o papel que a Corte assumiu de ser a “terceira arena de discussão”, onde tem de rediscutir medidas legislativas e do Executivo.

O presidente do Supremo, ministro Gilmar Mendes, que também participou do Congresso, concorda com Sadek. Ele defende uma revisão do processo legislativo de edição de leis para que a atividade seja valorizada. “O Congresso aprova uma lei e sabe que depois tem um encontro marcado com o STF para rediscuti-la”, criticou. Segundo ele, é comum que leis sejam editadas para atender interesse de poucos, que não teriam o direito que conquistaram com a norma.

Para não usar nenhum exemplo brasileiro, citou um caso alemão. Lei aprovada, e questionada no Corte Constitucional do país, impedia a abertura de novas farmácias na Baviera sem que houvesse um pedido formal e que este passasse por uma análise, por uma questão de saúde pública, pois já haviam muitas no estado.

Quando os primeiros pedidos foram negados, a Justiça passou a decidir a questão. A Suprema Corte alemã, depois de uma pequena “investigação” para saber a situação das farmácias no estado, descobriu que tratava-se de uma forma de proteção ao mercado existente. A proteção da saúde pública era só uma desculpa para a proposição da norma.

Fonte: Lilian Matsuura (Consultor Jurídico)

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