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Trecho do Livro: Imóveis Urbanos – Avaliação de Aluguéis | Mônica D’Amato e Nelson Roberto Pereira Alonso

Livros Imoveis Urbanos Avaliacao de Alugueis BooksLivro: Imóveis Urbanos – Avaliação de Aluguéis

Preço e valor:

O que veio primeiro: o preço ou o valor?

De acordo com a Norma Brasileira para Avaliação de Bens NBR 14653-1, preço é a quantia pela qual se efetua, ou se propõe efetuar, uma transação envolvendo um bem, um fruto ou um direito sobre ele. Ainda a mesma fonte informa que fruto é o resultado da exploração econômica de um bem. Já a idéia de valor está intimamente ligada à de utilidade, isto é, só tem valor aquilo que é útil. Entre as muitas definições de valor, podemos destacar:

“Valor é a expressão de uma necessidade, de um desejo ou de um capricho.”

Como se deve analisar o preço em face do valor? Sob o prisma do aluguel, o preço seria a importância em dinheiro – moeda corrente – que o locatário (inquilino) é obrigado a desembolsar para alugar uma propriedade ou um direito sobre a mesma. Em condições normais, o preço tende a se confundir com o valor; em outras, pode situar-se acima ou abaixo, consideradas as características de que se reveste a transação e a época em que foi realizada.

A Escola Plurivalente admite a existência de vários tipos de valor (capricho, contábil, custo, econômico, especulação, físico, hipoteca, histórico, indenização, legal, liquidação, locação, mercado, patrimonial, potencial, prejuízo, rendimento, reprodução, residual, risco, seguro, sentimental, tributário, uso, venda forçada, etc.).

Relaciona o conceito de valor à finalidade ou destinação para a qual é ele determinado. Assim, altera-se o conceito de valor em conformidade com o fim objetivado pela avaliação. Sob este enfoque, cada contexto representaria um mercado específico, ou seja, a finalidade da avaliação definiria o segmento de mercado que se estaria avaliando. Aqui no Brasil teve como defensor o Engo Luiz Carlos Berrini em sua festejada e sempre atual obra “Avaliações de Imóveis”.

Na mesma esteira, a citada NBR 14653, em sua Parte 1, entendida como norma básica, ou norma mãe, define alguns tipos de valores:

  • Valor de mercado: quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente.
  • Valor patrimonial: valor correspondente à totalidade dos bens de pessoa física ou jurídica.
  • Valor residual: quantia representativa do valor do bem ao final de sua vida útil.
  • Valor em risco: valor representativo da parcela do bem que se deseja segurar.

Na Parte 2 desta Norma, destinada a imóveis urbanos, consta apenas a definição de:

Valor depreciável: diferença entre o custo de reprodução da benfeitoria e o seu valor residual.

E, na Parte 4 da mesma NBR 14653, agora em termos mais esotéricos, visto tratar-se de avaliação de empreendimentos, constam as seguintes definições:

  • Valor da perpetuidade: valor remanescente de um empreendimento ao final do horizonte projetivo, considerados resultados perenes.
  • Valor de desmonte: valor presente da renda líquida auferível pela venda dos bens que compõem o empreendimento, na condição de sua desativação.
  • Valor econômico: valor presente da renda líquida auferível pelo empreendimento, durante sua vida econômica, a uma taxa de desconto correspondente ao custo de oportunidade de igual risco.
  • Valor patrimonial: somatório dos valores de mercado dos bens que compõem o ativo permanente do empreendimento. Na impossibilidade de se identificar o valor de mercado de algum bem componente do empreendimento, considera-se a sua melhor aproximação: custo de reedição, valor econômico ou valor de desmonte.
  • Valor presente: valor atual de um pagamento ou fluxo futuros, descontados a uma determinada taxa de juros.
  • Valor presente líquido: valor presente, deduzido o investimento.
  • Valor residual: valor de alienação do empreendimento ao fim do horizonte projetivo.

De outro lado e ainda sob a ótica de valor, o Glossário de Terminologia Básica Aplicável à Engenharia de Avaliações e Perícias, do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo – IBAPE/SP, apresenta outras definições:

  • Valor: qualidade inerente a um bem, que representa a importância para sua aquisição ou posse.
  • Valor de mercado: expressão monetária teórica e mais provável de um bem, a uma data de referência, numa situação em que as partes, conscientemente conhecedoras das possibilidades de seu uso e envolvidas em sua transação, não estejam compelidas à negociação, no mercado vigente naquela data.
  • Valor residual: valor do bem ao final de sua vida útil. Em equipamentos inservíveis à sua finalidade original, este valor recebe o nome de valor de sucata.

Já a Escola Univalente advoga o conceito de que, num dado momento, o valor é único. Neste caso, a avaliação independe de sua finalidade e, embora negue ser o valor uma propriedade intrínseca da coisa avaliada, admite que é uma característica do mercado, resultante da oferta e da procura, cujas curvas representativas se cortam num único ponto, correspondente ao momento considerado. Eventual variação entre os resultados obtidos por diferentes avaliadores para um mesmo bem ou coisa representa apenas uma variação do grau de precisão com que o valor é medido, salvo má-fé ou erro grosseiro.

Esse único valor pode ser definido, ainda, como o preço que o bem avaliando poderia alcançar se colocado em locação (ou à venda) num mercado livre, dando-se ao locador (ou vendedor) desejoso de alugá-lo (ou vendê-lo) um tempo razoável para encontrar um locatário (ou comprador) igualmente desejoso de alugá-lo (ou adquiri-lo), com ambas as partes possuindo pleno conhecimento de todos os usos e finalidades para os quais o bem está adaptado e pode ser utilizado, sem que nenhuma delas esteja compelida a transacionar, mas esperando-se que ambas cheguem a uma conclusão inteligente sobre o negócio.

Conciliando, o IBAPE, enquanto outrora filiado à escola univalente (valor único num dado instante), propôs a adoção de um segundo valor, diferente daquele de mercado, sempre que a finalidade da avaliação assim o exigisse (liquidação forçada, seguro, desapropriação, inventário, histórico, impostos, balanços, etc.), devendo então o profissional legalmente habilitado definir a conceituação do valor adotado. Sempre que possível, deveria indicar também o valor de mercado e a correlação entre eles.

Este princípio passou a integrar o item 1.4 da antiga Norma Brasileira para Avaliações de Imóveis Urbanos NBR-5676 e estava contido também no item 1.5.3 da antiga Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos do IBAPE/SP. Identicamente, encontra-se agora no item 8.1.2 da NBR 14653-1:2001.

Segundo a definição que consta da atual e vigente Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo – IBAPE/SP, o valor de mercado é:

“Quantia mais provável pela qual se negociaria com conhecimento, prudência e sem compulsão um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigentes.”

Historicamente, tem-se admitido o conceito univalente de forma sistemática tanto na solicitação de serviços de avaliação judicial quanto empresarial, ou seja, pede-se a apuração de valor de mercado.

Em condições normais, preço e valor se confundem, porém, dependendo das características que cercam a transação, o preço pode situar-se abaixo ou acima do valor.

Exemplificando, convencionou-se que o preço do serviço em restaurantes é de 10% do valor da refeição. Então, se em uma refeição de R$ 250,00 deixarmos R$ 25,00 para o serviço, estaremos identificando ‘preço’ com ‘valor’.

Todavia, se tivermos sido muito bem atendidos pelo maître e pelos garçons, poderemos deixar uma quantia maior para o serviço; neste caso, o ‘valor’ sobrepuja o ‘preço’. Em caso contrário, na configuração de precário ou péssimo serviço, seguramente o ‘valor’ será menor que o ‘preço’, podendo até mesmo inexistir quando o garçom nos serve a sopa com o polegar dentro, porque está com um abcesso e o médico sugeriu que mantivesse sempre que possível em lugar quente!

Intervalo de valores:

Mas é um verdadeiro jogo de pôquer!

Alguma vez o leitor já ouviu esta indagação: “Quanto vale o aluguel deste imóvel?”

E esta outra: “Quanto custa o aluguel deste imóvel?”

A primeira pergunta está quase sempre relacionada ao proprietário do imóvel, desejoso de alugá-lo (ou vendê-lo), enquanto a segunda, ao interessado em sua locação (ou em sua aquisição).

O proprietário indaga quanto “vale” o imóvel quando necessita alugá-lo ou vendê-lo basicamente para gerar capital, no intuito de saciar suas necessidades, sejam elas para suprir o caixa de sua empresa; para custear viagem ao exterior; para investir em outro imóvel; para saldar dívidas e compromissos familiares; etc. Inúmeros são os motivos pelos quais os proprietários querem alugar (ou vender) seus imóveis por um preço compatível com suas necessidades.

Da mesma maneira, são incontáveis as razões pelas quais uma pessoa deseja alugar (ou adquirir) um imóvel, seja para realizar sua independência familiar, ou para residir próximo ao local de trabalho, todavia, quase sempre dentro de suas possibilidades e disponibilidades econômico-financeiras, ou seja, a um custo que lhe seja acessível.

Quando um proprietário entra no livre mercado imobiliário, colocando para locação o imóvel de sua propriedade, sabe que deve alugá-lo, no mínimo, por uma quantia de dinheiro que represente o preço através do qual possa satisfazer suas necessidades. Estabelece, portanto, um patamar de preço abaixo do qual uma proposta para locação será desconsiderada, já que será insatisfatória para suas necessidades de capital. Este patamar pode ser chamado de “valor piso”.

Por outro lado, quando um inquilino entra também no livre mercado imobiliário, procurando um imóvel, sabe que deve alugá-lo, no máximo, a um custo dentro de suas possibilidades financeiras, evitando assim “dar o passo maior que as pernas”. Este patamar, por sua vez, pode ser chamado de “valor teto”.

Da mesma maneira como o proprietário locador conhece seu “valor piso” representado pela sua necessidade de capital, o eventual locatário conhece suas possibilidades financeiras e disponibilidades econômicas que restringem o custo da operação imobiliária, ou seja, seu “valor teto”.

O proprietário locador, porém, conhece seu “valor piso”, mas desconhece a disponibilidade do inquilino locatário (“valor teto”); o locatário, por sua vez, conhece sua disponibilidade, mas desconhece o “valor piso” do vendedor.

As duas partes interessadas diretamente no negócio desconhecem, portanto, as pretensões, isto é, as cartas do seu oponente. Por isso é um verdadeiro jogo de pôquer!

Existe, todavia, um profissional que pode conhecer as cartas do proprietário-locador (seu “valor piso”, ou preço mínimo de locação) e as cartas do inquilino-locatário (sua disponibilidade máxima, ou “valor teto”) e que é o intermediário da negociação. Este, sabendo os limites máximo do inquilino e mínimo do locador, aproxima as partes, apara as arestas e ultima a negociação. O preço final do negócio representa o valor de mercado.

Em resumo, o VALOR TETO é o máximo que o locatário desejoso estaria disposto a pagar; e o VALOR PISO é o mínimo que o locador desejoso estaria disposto a receber, sendo que, dentro desta faixa, as partes interessadas no negócio tendem a se encontrar. Este encontro de interesses representaria o VALOR DE MERCADO. Tem-se então o seguinte esquema ilustrativo:

acima = desinteresse do locatário (inquilino)
—————————VALOR TETO—————————

VALOR DE MERCADO

—————————VALOR PISO————————
abaixo = desinteresse do locador (proprietário)

O valor de mercado é aquele com o qual mais vezes nos deparamos, pois, via de regra, é o estabelecido nas inúmeras transações imobiliárias diariamente concretizadas. Referido valor aparece quando locador (ou vendedor) e locatário (ou comprador) se defrontam no mercado imobiliário de concorrência perfeita, sendo que o encontro dos interesses vai determinar o valor.

Conceito de mercado de concorrência perfeita:

O mercado de concorrência perfeita é caracterizado pelas seguintes premissas:

  • homogeneidade dos bens levados a mercado;
  • número significativo de locadores (ou vendedores) e locatários (ou compradores), de tal sorte que não possam, individualmente ou em grupo, alterar o mercado;
  • inexistência de influências externas;
  • racionalidade dos participantes e conhecimento absoluto de todos sobre o bem, o mercado e as tendências deste;
  • perfeita mobilidade de fatores e de participantes, oferecendo liquidez, com plena liberdade de entrada e saída de mercado.

Qualquer alteração de uma das premissas acima altera o mercado e, de acordo com o anteriormente exposto, seu valor, podendo se aproximar mais do valor piso ou do valor teto (até mesmo ultrapassando-os), pois o interesse de um dos participantes irá preponderar. Ou para os casos de compulsoriedade, será prejudicado ou até mesmo cancelado.

Condição de não mercado:

Alguns imóveis, por suas características construtivas, de aproveitamento, de ocupação ou de identidade, são diferenciados, únicos, atípicos. Sua ocorrência é tão reduzida que o número de imóveis semelhantes é insuficiente para a definição de um mercado, mesmo que específico.

Como exemplo simples temos uma residência encomendada, projetada e construída em conformidade com as exigências e preferências de seus futuros moradores, que acabam por imprimir ao imóvel um caráter de excentricidade não encontrado em nenhuma outra residência. Neste caso, ainda que se esteja falando do segmento de mercado residencial, seu valor sempre terá de contemplar a presença do caráter particular, que poderá ser, em relação ao mercado típico, fator valorizante ou desvalorizante.

Também atípicos são os imóveis construídos com função específica, por exemplo, uma subestação de energia ou de telefonia, ou utilizações específicas, tais como terrenos de aterro sanitário ou botaforas; do mesmo modo, para que possam guardar certa semelhança ou se adaptar ao mercado típico, faz-se necessárias algumas considerações de ordem técnico-econômicas (custos com reformas, readequação, reposição). De qualquer modo, seu valor dificilmente será correspondente ao valor de mercado.

Engenharia de avaliações:

É o campo da engenharia que trata da metodologia ou da técnica avaliatória, cabendo ao profissional legalmente habilitado, quer por lei, quer pela própria natureza do trabalho, a exclusiva atividade de avaliar bens ou coisas dentro das suas respectivas atribuições.

É de longa data que inúmeros profissionais se dedicam ao estudo, pesquisa e divulgação da técnica de avaliar bens móveis e imóveis. Atualmente, um grande número de profissionais vem militando nessa especialidade, mostrando existir, realmente, uma metodologia científica e, mais ainda, que o trabalho só pode ser criteriosamente executado por profissionais bastante especializados, em face da exigência de conhecimento técnico-científico. As nossas próprias leis também reconhecem que a matéria é privativa de profissionais habilitados, conforme o estatuído na Lei 5.194, de 24/12/1966, artigo 7o:

“As atividades e atribuições profissionais do engenheiro, do arquiteto e do engenheiro-agrônomo consistem em: ………c) estudos, projetos, análise, avaliações, vistorias, perícias, pareceres e divulgação técnica.”

Com esta pequena preliminar, desejamos mostrar que a avaliação de aluguéis de bens e de seus frutos, quer em face do seu caráter científico, quer atendendo aos preceitos legais, deve ser levada a efeito por engenheiros e arquitetos, habilitados que estão em suas várias especialidades para o estudo do melhor aproveitamento e/ou do estado físico dos imóveis, o que, em última análise, permite estabelecer os seus valores.

Uma vez determinado quem faz, vamos verificar o que se faz. Entende-se por avaliação o conjunto de operações através das quais se torna possível formar juízo sobre o valor de um bem e, no caso específico de bens imóveis, sobre o valor de uma propriedade ou de um direito a ela subjacente.

Vejamos ainda como a Comissão de Estudos da ABNT, que elaborou a NBR 14653, definiu a avaliação de bens:

“Análise técnica, realizada por engenheiro de avaliações, para identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como determinar indicadores de viabilidade de sua utilização econômica, para uma determinada finalidade, situação e data.”

Verifica-se, pois, uma vez mais, que a avaliação, realizada por engenheiro de avaliações, tem como finalidade precípua a determinação do valor de um bem ou de um direito sobre o mesmo, lembrando que deve ser entendido por engenheiro de avaliações não só o próprio engenheiro, como também o arquiteto, o engenheiro agrônomo ou outro profissional legalmente habilitado, especializado em avaliações.

Velocidade de negociação:

O fato de existirem ofertas para locação de imóveis no entorno do avaliando enseja uma oportuna reflexão sobre o conceito de velocidade de negociação. Queremos nos referir ao tempo necessário para que determinado imóvel colocado no mercado imobiliário para locação (ou venda) seja devidamente absorvido por um locatário (ou comprador). Nos dias atuais, imóveis comerciais estão sendo absorvidos numa velocidade que oscila entre 8% a 12%, ou seja, demoram entre 13 a 8 meses para serem negociados. Dessa maneira, os elementos comparativos coletados estão sujeitos a esta condicionante probabilística e conseqüentemente negativa do mercado imobiliário, o que não ocorre todavia com imóveis comerciais objeto de ações judiciais (renovatórias e revisionais). De fato, discute-se nos autos de tais processos apenas e tão somente o valor locativo mensal, já que a data de sua vigência está perfeitamente definida através da citação (nas revisionais) ou do início do novo contrato (nas renovatórias).

Dessa maneira, os autores requerentes das ações judiciais encontram-se em melhor situação do que os outros proprietários dos imóveis que ainda se encontram ofertados para locação, imóveis estes que deverão permanecer vazios, gerando despesas operacionais e sem produzir renda durante os longos meses de espera por um eventual interessado.

Acresce notar que em muitos casos seus proprietários deverão arcar com as despesas de corretagem, usualmente calculadas na base de um aluguel. Ressalta-se que este conceito de velocidade de negociação nada tem a ver com o famigerado “fator oferta”, restringindo-se este apenas ao usual e normal desconto que as partes interessadas exigem e se concedem mutuamente.

Assim, nos casos de imediata locação de um imóvel, deve ser considerada uma redução do valor de mercado definido pelos comparativos, de forma a compensar as partes envolvidas na negociação, locadores e locatários, respectivamente o ganho e a perda dos juros e correção monetária vigentes no mercado financeiro no período de absorção pelo mercado imobiliário regional, período este expresso pela velocidade de negociação de imóveis semelhantes ao avaliando. Tudo então se reduz a um problema simples de matemática financeira, no qual se considera que o aluguel vigoraria somente após “x” meses da data da citação ou do contrato (menor velocidade de negociação), perdendo o locador os juros e correção idênticos, no mínimo, à poupança neste período. Tais dados (valor futuro, meses e taxa), inseridos em programa financeiro, forneceriam o valor locativo almejado.

Como exemplo, citamos:

  • Valor locativo unitário determinado por pesquisa de ofertas = R$ 18,00/mês (VF; valor futuro)
  • Velocidade de negociação = 8 meses (prazo; n)
  • Taxa de juros e correção monetária = 1,15% a.m. (taxa; i)
  • Valor locativo atual (valor presente; PV) = R$ 18,00 x 0,9126 = R$ 16,42/mês.

Nossa proposta resume-se, então, nas avaliações de aluguel em processos judiciais relativos a renovatórias e revisionais, em considerar um deságio sobre o valor locativo unitário, desde que obtido por pesquisa de ofertas. É evidente, todavia, ser inaplicável tal deságio caso o valor unitário tenha sido definido através da comparação de contratos em vigor.

Reformas:

Especial atenção deve ser dedicada nos casos em que o inquilino executou às suas expensas obras de vulto, ou de reconstrução do imóvel locado, pois é inegável que tais obras resultam em imediata valorização do prédio (item 11.4.3 da NBR 14653-2:2004: “O custo de reformas que beneficiem o imóvel alugado pode ser amortizado em forma de desconto do aluguel durante prazo compatível”). Tal investimento, executado em imóvel de terceiros, pode ser obviamente amortizado em forma de desconto de aluguel durante um prazo compatível e suficiente que justifique tal aplicação. Na prática, temos nos defrontado com casos em que o prazo de amortização supera mesmo o prazo contratual, em face da vultosa e maciça aplicação de capital na reconstrução do prédio locado. Aliás, os artigos 35 e 36 da Lei 8.245/1991, esta a seguir comentada em item próprio, esclarecem:

“Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.”

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+ Veja também:

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Trecho do Livro: Anjo de Quatro Patas | Walcyr Carrasco

Livros Anjo de Quatro Patas Walcyr Carrasco BooksLivro: Anjo de Quatro Patas

Meu irmão Cláudio resolveu ficar milionário criando cachorros. Ele e minha cunhada Bia fizeram as contas:

– Começamos com um casal. Na primeira ninhada a cadela terá uns dez filhotes. Vendemos oito e ficamos com mais um casal. Na outra teremos vinte cãezinhos. Adotamos mais dois e…

Pelas contas, estariam ricos dali a dois natais. Negociar com cães parecia melhor que jogar na loteria!

– Vamos fazer fortuna com os peludinhos! – entusiasmou-se meu irmão.

Optaram por um par de huskies siberianos. Huskies estavam na moda, após um filhote aparecer com destaque em uma novela de televisão. São lindíssimos. Se não conviveu com algum pessoalmente, você já deve tê-los visto em algum filme de esquimós. Matilhas de huskies puxam trenós na neve. Podem ter pêlo cinza, negro, branco ou cor de mel. Olhos azuis ou castanho-claros. São muito parecidos com lobos. Não latem, uivam! Possuem um charme indescritível. Qualquer pessoa se apaixona por um husky à primeira vista.

Inicialmente, os dois futuros milionários não possuíam amor especial pela raça. Parecia um bom investimento. Huskies eram vendidos a peso de ouro. Esse fenômeno ocorre com freqüência no circuito dos canis e pet shops. Raças viram moda, tal como um novo comprimento das saias ou a cor da estação. Quando eu era menino, o máximo era ostentar um pequinês bem peludinho. Em certa época se tornou chique raspar os pêlos dos poodles, deixando um topete na cabeça, um no rabo e um cinturão no corpo. Até hoje são conhecidos como cachorros de madame.

Dálmatas transformaram-se em coqueluche. Depois foi a vez dos huskies. Os filhotes eram disputadíssimos. Havia filas para adquiri-los.

Cláudio quase saiu no tapa para conseguir uma fêmea e um macho de bom pedigree, ainda filhotes. Foi vitorioso. Adquiriu o máximo em aristocracia canina. O pai de Luna, a fêmea, veio do Canadá e foi capa de uma revista canina. O macho, Thor, também ostentava um impressionante pedigree. Casal mais chique não poderia haver. Os filhotinhos eram adoráveis, mas exigiam cuidados. Bia, minha cunhada, passou semanas preparando mamadeiras e ajeitando cobertores. Se ventava ou chovia de noite, ela e meu irmão saíam da cama e enfrentavam as intempéries para abrigar melhor os pequenos huskies. Os cães sempre foram saudáveis, mas os humanos viviam espirrando. Finalmente minha cunhada, pintora, desfez o ateliê que havia em um quartinho dos fundos da casa em que vive no interior de São Paulo e montou uma suíte para huskies.

– Quando vender os filhotes, construo um ateliê com parede de vidro no quintal – planejou ela, pupilas transformadas em cifrões.

Ocorreu o inevitável. Diante de um filhotinho, ondas de amor brotam até do coração mais endurecido. Meu irmão e minha cunhada já são bem sensíveis. Não conseguiram nem tentaram resistir. Apaixonaram-se perdidamente pelos cães. Viviam com os dois no colo. Ainda não tinham filhos. Cantavam para os huskies, beijavam na testa, coçavam a barriga e comentavam, felizes como papais:

– Viu só o que a Luna fez? Pegou um osso e escondeu no quintal!

– Ai, que gracinha, o Thor nas duas patas para pedir comida. Ah, que guloso! Malandrinho! Malandrinho!

Registraram o canil com um derivado de seu sobrenome: Karras. Quando ia visitá-los, passava a tarde ouvindo comentários entusiasmados:

– Eu falo e parece que ela me entende!

– Cachorro é muito melhor que gente.

Meses depois, Luna não havia engravidado. Gastaram uma grana no veterinário em exames. O resultado:

– A cadela está bem, mas o macho é estéril.

Pode haver investimento pior do que começar um canil com um cachorro estéril? Pode sim, como vieram a demonstrar os fatos: negociar cachorro é negócio de cachorro.

Os dois não se conformavam.

– A gente tinha que escolher justo um filhote estéril?

Thor abanava o rabo. Imediatamente era perdoado.

– Não é sua culpa, querido, mas você nos deu um baita prejuízo! – explicava Bia.

– Uauuuauuuuuuuuuu – uivava Thor.

E os sonhos de riqueza rápida? Não desistiram.

– Só vai demorar um pouco mais para dar lucro – concluiu Cláudio.

Foram até outro canil e explicaram a situação. Pegaram emprestado um macho para uma gravidez em consórcio: a ninhada seria dividida meio a meio.

– Este é seu marido, Luna! – apresentou minha cunhada.

– Luna vai casar, Luna vai casar! – cantarolou meu irmão.

O noivou se aproximou. A noiva ergueu o rabo e arreganhou os dentes. O feliz consorte farejou seu tras*eiro.

Digamos que foi amor à primeira vista.

Semanas depois, Luna estava grávida.

Mais contas com o veterinário e remédios morderam a poupança dos futuros milionários. Os planos continuaram a todo vapor:

– Se ela tiver dez filhotes, damos cinco para o canil que emprestou o macho e ficamos com cinco.

– Vendemos todos. Quero pintar a casa e trocar a pia – lembrou minha cunhada.

– Melhor ficarmos com uma cadela e vendemos nove. Depois, emprestamos outros dois machos e se cada uma tiver dez…

Mais contas! Os sonhos de riqueza continuaram de vento em popa, mas era preciso investir. Os cães continuavam dando despesas. E haveria muitas mais pela frente. Seria preciso dinheiro para as vacinas, ração e veterinário dos filhotes até que fossem vendidos. Meu irmão aumentou o número de aulas que dava na universidade. Minha cunhada diminuiu os dias da faxineira e aumentou suas horas de trabalho doméstico.

Em uma noite fria, Luna foi para um canto, quieta. Estranha.

– Os filhotes devem nascer hoje – avisou o veterinário ao atender a ligação preocupada.

Os olhos de ambos brilharam de ternura misturada com ambição. (São assim os sentimentos humanos, um tanto contraditórios.)

– Se tivermos sorte, nascem uns doze – comentou Cláudio, esperançoso.

– Já ouvi falar de até quinze – concordou Bia, olhos faiscando.

Passaram a noite em claro. A cada cinco minutos minha cunhada ia verificar.

– Não nasceram ainda.

Deitava. Dali a pouco, saía da cama. Observava Luna. Adoçava a voz:

– Tudo bem, querida? Vai virar mamãe cachorra?

Ao amanhecer, iniciaram-se os sinais de parto. Emocionados, meu irmão e minha cunhada ficaram esperando o nascimento dos filhotinhos. Seus sentimentos oscilavam entre o amor desmedido pelos cães e as perspectivas financeiras. Nasceu o primeiro filhote, cor de mel.

– Ai, que coisa mais linda! – exclamou Bia.

– Já, já vem mais um. – anunciou meu irmão.

Ficaram olhando. Um minuto. Cinco. Dez. Vinte. Seus pescoços doíam com a expectativa. Bia encostou-se em um lado da parede, ele no outro.

– Que demora!

Luna acomodou-se amorosamente com a cria.

Mais meia hora.

Indiferente a suas preocupações, Luna descansava com o cachorrinho, um macho. As angústias do parto pareciam deixadas para trás.

Meu irmão e minha cunhada se olharam, surpresos.

– Só um?

– Ih… só um!

Mais tarde, o veterinário explicou:

– É raríssimo, mas pode acontecer ninhada de um só.

Nunca um projeto de riqueza desabou tão depressa! Meu irmão abriu uma cerveja e declarou:

– Acabou essa história de criar cachorros pra vender. Vamos ficar com o filhote.

Como não era possível dividir o cãozinho ao meio para entregar ao outro canil, ainda tiveram de desembolsar algum dinheiro por ele!

– O nome dele será Uno, porque foi único – declarou minha cunhada, com o cachorrinho no colo.

– Também podia ser Prejuízo – rosnou meu irmão.

Era só conversa. Ambos já estavam irremediavelmente apaixonados pelo pequeno husky.

Há males que vêm para o bem. Como disse antes, negociar cachorros pode ser um empreendimento de alto risco. Não basta querer dinheiro, é preciso ter muito amor porque as ciladas são inúmeras. Os fatos provaram que o prejuízo poderia ter sido muito maior. Bia e Cláudio tinham uma amiga que conseguiu concretizar planos exatamente iguais aos que eles possuíam no início da empreitada. Comprou dois casais, investiu em novos procriadores, encheu-se de filhotes e chegou a ganhar uma grana, que usou para ampliar os negócios. Tarde demais, descobriu que criar cães não é o mesmo que possuir uma mina de diamantes. Muitos compradores de huskies se decepcionaram. Eu, que amo a raça, posso contar com imparcialidade.

Apesar de grandes, da aparência de lobo e do uivo assustador, huskies não servem como cães de guarda. São dóceis. Adoram crianças. E não se consegue adestrá-los. Alguns treinadores cometem o erro de dizer que são burros. Coisa nenhuma. Possuem uma inteligência peculiar, uma personalidade forte. Francamente, não estão nem aí para ficar guardando os pertences dos humanos. No fundo, não nos pertencem. Eles, sim, são nossos legítimos donos!

Fogem e não sabem voltar para casa. Vieram das planícies geladas, onde não existiam fronteiras ou propriedades individuais. São oriundos da vastidão da neve. Sabem ir, ir, ir. Dificilmente conseguem voltar. Embora, como contarei mais tarde, Uno fosse uma exceção, pois sabia voltar pra casa. Portanto fogem e não voltam! Muitos proprietários de huskies se surpreenderam ao descobrir que eles são capazes de escalar muros como gatos (sim, são) e desaparecer para sempre, provavelmente adotados por uma nova família. Às vezes uivam longamente. E são teimosos!

A raça saiu de moda. O golden retriever tornou-se a nova coqueluche. Em todos os canis, os huskies deixaram de atrair compradores.

De repente a futura milionária, amiga de meu irmão, se viu com 300 filhotinhos encalhados! Sem comprador à vista! Gastou todas as economias vacinando e alimentando os trezentinhos. Com a poupança arrasada, implorava pela caridade alheia.

– Pode contribuir com um pacote de ração? – pedia aos amigos.

Pior. A maior parte dos filhotes costuma ser vendida até completar três meses. Depois disso o cachorro já está grande. A pessoa prefere um filhotinho para se acostumar na casa desde pequeno. A pobre ex-quase-milionária levava caixas de cães a todas as feiras de animais. Ficou com calos nos dedos fazendo lacinhos para enfeitar o cocoruto das fêmeas. Teve cãibras na boca de tanto sorrir para eventuais clientes. Cansou os braços de tanto botar filhotes no colo de criancinhas e murmurar:

– Olha só, ele gostou de você.

Fez liquidação no canil, oferecendo os huskies a preço de custo. Só se livrou de alguns. Ficou com 293 encalhados. Quem ama os cães não é capaz de soluções radicais. Gastou tudo o que tinha para alimentá-los, tentava mantê-los, mas alguns começaram a se reproduzir e… Segundo a última notícia, os cães continuavam crescendo fortes e saudáveis, devorando toneladas de ração. Já a grana…

Meu irmão e minha cunhada livraram-se desse destino. Ficaram com os três: Luna, Thor e Uno. Seria uma família feliz, se não fosse a eterna competição entre machos, que costumam se estranhar. No começo, Uno e Thor rosnavam um para o outro. Logo passaram a se atacar. Minha cunhada os separava com gritos e água fria. Uma loucura.

Chegou a minha vez de entrar na história.

Passei por uma fase difícil e dolorosa. Perdi uma pessoa querida após uma doença devastadora. Eu a acompanhei durante todo o desenrolar. Fui seu enfermeiro, seu amigo e seu amor. A experiência ainda não parecia terminada. Eu continuava abrindo sua parte do armário, pegava suas roupas e botava no nariz, tentando sentir seu cheiro, captar seus últimos sinais sobre a Terra. Olhava suas gavetas, seus papéis, as lembranças, bilhetes, postais que guardava. Se saía para um cinema, um papo com amigos, compras, o que fosse, me dava uma vontade enorme de voltar para o apartamento, como se ela ainda estivesse lá, me esperando. Ao entrar, voltava à realidade e dava um nó na garganta. Ia até suas coisas para novamente pegar, cheirar, ver e chorar, chorar e chorar…

– Nunca mais vou amar de novo! – dizia para mim mesmo, com plena convicção.

Era uma perda tão sofrida que não queria correr o risco de amar mais uma vez e novamente perder.

Eu me sentia no buraco. E não pretendia sair dele.

Muita gente me aconselhava a dar a volta por cima, a esquecer. Tinha horror de ouvir esses conselhos. Nada é pior do que perder alguém e ouvir:

– Não se desespere.

Só se eu não tivesse amado para não sofrer.

Somente um amigo, André, me deu razão.

– Se você tem que chorar, chore. Se quer se esconder, se esconda. Respeite seu momento.

Tinha que desocupar o apartamento repleto de recordações, onde cada móvel, cada parede me lembrava de uma passagem triste. Além do mais, era alugado. Há anos construía uma casa em um condomínio distante, de chácaras, em uma cidade próxima. Estava prestes a ser terminada. Sempre havia sonhado com a casa própria, mas a construção se arrastava havia anos. Tive pouca grana a maior parte da minha vida. Os financiamentos impunham juros e correções monetárias. Eram difíceis de obter. A maior parte dos imóveis, inacessível para meu bolso. Minha companheira fazia trabalhos eventuais na área de moda, mas nunca recebeu salário fixo. Era um tanto descabeçada. Quando recebia, comprava roupas novas, presentes para mim, comidas extravagantes. Eu segurava a estrutura: aluguel, comida, empregada, luz, água, impostos. A casa era fruto de um longo projeto. Economizei muito, durante anos. Com dificuldade comprei um terreno em um bairro distante. O país passava por sucessivos planos econômicos, um diferente do outro. Em um desses, meu terreno valorizou-se muito, porque em razão da baixa renda da poupança, todo mundo estava tirando dinheiro do banco e aplicando em imóveis. Era minha oportunidade. Resolvi vendê-lo. Fui até o dono da imobiliária:

– Quero vender o terreno para comprar um pequeno apartamento.

– Não prefere uma casa?

Meus olhos brilharam. Resumindo: havia uma casa em construção muito, mas muito mais distante ainda que o terreno, em um condomínio quase rural. A obra estava parada havia dois anos, mas já tinha as paredes e a laje. Maravilha das maravilhas, o terreno do fundo dava para uma reserva florestal onde corria um riacho com uma pequena cascata. O dono da imobiliária fez uma transação na qual entrou como parte principal o tal terreno, minha pequena poupança e até meu carro, com uns seis anos de uso. Saí da imobiliária a pé para pegar ônibus na estrada, mas proprietário de uma casa. Ou quase.

Casa? Eu nunca construíra coisa nenhuma. Imaginava que seria fácil terminá-la. Que fantasia! Nos dois anos seguintes, fui comprando o material pouco a pouco e concluindo a obra por partes. Comecei pelo telhado. Um amigo indicou um especialista, que foi até lá e perguntou:

– Como será o telhado?

– Assim – respondi desenhando no ar com os dedos.

Ele fez exatamente como mostrei e o telhado está lá até hoje. Talvez por milagre. Quando consegui, botei as janelas. Depois o piso, de tijolo. O terreno era enorme, com mais de 2 mil metros. Só tive dinheiro para plantar grama na metade. A outra continuou cheia de mato. Durante todo esse tempo fomos construindo a casa. Com a doença, tudo parou. Trabalhei em dobro e guardei dinheiro para emergências. Meu maior terror era ser obrigado a interná-la em um hospital público, onde eu não pudesse estar a seu lado e segurar sua mão quando partisse. Não tínhamos plano de saúde, pois na época não era algo tão comum quanto hoje. Juntava cada centavo para, quando chegasse a hora, pagar um hospital, mesmo simples, e acompanhá-la em seus últimos momentos. Mórbido? Quem amou e perdeu sabe do que estou falando. Minha necessidade de estar a seu lado e transmitir minha ternura era até física. Mas ela faleceu em casa. O dinheiro ficou no banco.

A melhor homenagem seria terminar a casa e mudar. A pedido de sua mãe, seu corpo fora cremado. As cinzas, espalhadas no próprio jardim do crematório. Não havia túmulo para visitar, um lugar para honrar sua memória. No jardim da casa em construção, porém, havia uma lembrança viva de seu amor. Vou explicar. Durante toda minha infância, os natais foram tristes. Minha mãe era dona de uma lojinha e passava a véspera de Natal trabalhando. No dia seguinte, exausta, fazia um almoço comum e botava algumas frutas secas na mesa. Hoje entendo que fazia o melhor possível. Devia estar exausta após dias de trabalho intenso. Quando menino era difícil ver meus amigos correndo para a ceia, para festas familiares, com parentes vestidos de Papai Noel ou comemorando de alguma outra maneira, enquanto eu ficava sozinho na porta do pequeno comércio de mamãe, admirando as luzes acesas em outras casas e os ruídos de festa. Sentia uma enorme necessidade de ter um Natal como o dos outros. Essa alegria, só tive como adulto. Estávamos sem dinheiro. Mesmo assim, ela resolveu que não podíamos passar sem uma árvore de Natal. Quase na véspera, saiu à luta. Encontrou um vendedor com alguns pinheirinhos sobrando. Pechinchou. Voltou com um pinheiro torto, que decoramos com algumas bolas vermelhas. Foi a primeira árvore de Natal de minha vida adulta, e eu nunca esquecerei seu carinho ao me oferecer a árvore. Depois do Dia de Reis, plantei o pinheiro em frente à casa em construção. Foi crescendo, ainda torto. Nossa árvore de Natal, que estaria sempre naquele lugar para me lembrar daquele gesto de carinho.

Gastei o dinheiro guardado para a doença deixando a casa em condições habitáveis. Estava exausto e precisava me mudar. A casa era a melhor opção: novo lugar, novos ares. Durante a doença, havia atingido o limite das minhas forças. Aprendi a dar remédios, ouvir instruções médicas, fazer curativos, passar horas do lado segurando sua mão, simplesmente para ela saber que eu estava lá. Nunca fui um tipo atlético. Mas a carregava no colo para ir ao banheiro e esperava a seu lado, enquanto fazia suas necessidades. Arrumava sua roupa e a levava de volta. Percebia seu corpo se tornar cada vez mais leve, consumido pelo câncer. Como meus sentimentos eram contraditórios! Dias e noites eu torcia pelo fim, porque era horrível contemplar seu sofrimento, mas ao mesmo tempo tinha esperanças de que ela não partisse nunca. Quando ela se foi, não consegui entender por que pedi a Deus que a levasse, pois me sentia rasgado por dentro, alucinado de dor. Como pude desejar o que não queria?

Eu a amava, amava tanto que nunca mais queria amar ninguém. Minha vida afetiva acabara. Estava fechado para o mundo e para o amor.

Mudar para longe parecia a solução ideal. Queria ficar solitário, no meu canto. Não tinha forças e muito menos vontade para reconstruir a vida afetiva, me apaixonar novamente, ir adiante. Sorria, triste, e pensava: “Parem o mundo que eu quero descer!”.

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